20141204-川财证券-上市公司一线城市工业用地储备梳理_11页_609kb

上市公司一线城市工业用地储备梳理总结

核心观点

• 工业用地重估可期。中央城镇化会议和国土资源工作会议均强调“盘活存量”的土地供应原则，工业用地向商住用地转化将推动持有工业用地的上市公司价值重估。
• 一线城市的工业用地供给效率低下，工业用地供应占比过高（约40%），而价格仅为商住用地的1/10，存在较大的转化空间。
• 政策推动下，一线城市工业用地向商住用地转化将成为趋势，相关上市公司将受益。

主要观点

1. 土地分类体系

• 我国土地采用三级分类体系，包括农用地、建设用地和未利用地。
• 建设用地下设商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地等。
• 城市用地包括城乡用地和城市建设用地，其中城市建设用地涵盖居住、工业、交通等用途。

2. 工业用地供给不合理

• 一线城市工业用地供应占比过高（约40%），远高于《城市用地分类与规划建设用地标准》建议的15%-30%。
• 工业用地价格远低于商住用地，反映土地供给效率低下，存在错配问题。

3. 工业用地价值重估预期

• 工业用地价格仅为商住用地的1/10，存在较大的增值空间。
• 随着政策推动，工业用地向商住用地转化机制逐步完善，土地价值重估预期增强。

4. 政策推动转化

• 中央政策明确“盘活存量”，一线城市工业用地向商住用地转化成为重点方向。
• 北京、上海、广州、深圳等地陆续出台相关政策，允许工业用地变更用途，促进土地资源优化。

关键信息

• 工业用地转化将提升土地使用效率，推动相关企业资产价值增长。
• 工业用地储备丰富的上市公司，特别是具有高弹性价值重估预期的企业，将获得更多关注。
• 工业用地转化政策逐步落地，预计未来将有更多企业参与土地转化。

重点推荐公司

精选标的

• 金隅股份、中粮地产、电子城、空港股份、张江高科、外高桥、浦东金桥等公司因工业用地储备规模较大、转化弹性较高，值得关注。

风险提示

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分析师承诺

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投资评级说明

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• 行业投资评级分为超配、标配、低配。

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