2017-高盛高华-中国房地产行业推介材料_77页_5mb

中国房地产行业推介材料总结

核心内容概述

本报告由北京高华证券有限责任公司于2011年12月发布，主要分析中国房地产行业在政策调控、市场基本面、财务状况及估值水平等方面的表现。报告指出，当前房地产行业面临较大的下行压力，预计未来几个月内需求将持续走软，同时政策放松的可预见性较低。

主要观点

房地产市场基本面

• 需求疲软：限购令、房贷紧缩政策及经济增长放缓导致房地产需求持续走软。
• 库存增加：开发商财务状况承压，短期内新盘将大量推出，预计2012年库存水平继续上升。
• 房价下行：假设未来12个月内主要城市房价将下跌15%-20%，2013年底前基本持平。

政策环境

• 政策放松可能性低：限购令政策放松的可预见性较低，市场复苏的关键在于政策调控是否出现逆转。
• 市场复苏预期：2013年市场复苏的可能性较高，但需依赖政策放松。

财务风险

• 资金缺口与资产减值：2012年资金缺口和资产减值是关注重点，尤其是开发商在土地/资本开支支付和预售资金回收率方面的悲观情景。
• 债务结构改善：研究范围内的开发商短期债务占债务总额的比重已显著低于2008年，但再融资需求在2012年上半年仍较高。

估值分析

• 股价折让：当前股价较基本情景下的2012年底净资产价值平均折让58%。
• 首选股：恒大地产、万科(A)和保利地产被列为首选股，分别位于强力买入名单中。
• 市盈率与市净率：海外上市开发商当前市盈率为5.7倍，市净率为0.79倍；内地上市开发商市盈率为7.7倍，市净率为1.2倍。

关键信息

房价变动

• 平均销售价格变动：基于2010年均值，2011年预计持平，2012年预计下跌10%，2013年预计下跌0%-5%。
• 城市差异：一线城市房价较2010年峰值下跌16%-23%，二三线城市房价基本稳定。

交易量分析

• 限购令影响：截至2011年9月底，4个一线城市和6个主要二线城市的一手房交易量较2010年平均水平下降26%。
• 三线城市表现：三线城市的交易量和价格走势相对较好。

库存情况

• 库存月数：预计到2012年中期，库存月数可能升至17个月。

企业估值

• 最差假设估值：基于2008年市净率谷底值计算，2012年底预期净资产价值折让为58%。
• 具体公司估值：恒大地产、万科(A)、保利地产被列为首选股，其估值在最差情景下仍具吸引力。

债务结构

• 短期债务占比：截至2011年三季度，127家上市开发商的短期债务占债务总额比重远低于2008年水平。
• 再融资需求：在悲观情景下，2012年上半年再融资需求更高。

风险提示

• 上行风险：政策调控意外放松。
• 下行风险：房地产市场恶化快于预期或宏观经济硬着陆。

图表与数据

• 销售价格变动示意图：显示了房价在2011年至2013年的预计变动。
• 估值比较表：列出了各公司的股价、评级、目标价、市净率等关键数据。
• 库存面积和库存月数变化图：展示了9大城市库存的变化趋势。
• 市净率与市盈率图：提供了海外和内地上市开发商的市净率和市盈率数据。

结论

本报告综合分析了中国房地产行业的多个方面，指出市场基本面恶化、政策放松可能性低、资金缺口和资产减值风险增加，同时强调了恒大地产、万科(A)和保利地产的潜力。投资者需关注政策变化及市场复苏信号，以评估未来投资机会。