房地产行业房产税：优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段-20180320-招银国际-17页

中国房地产市场及房产税分析总结

核心内容

本文档主要分析了中国房地产市场现状及房产税的政策背景、国际比较、实施影响和投资建议。通过对比不同国家的房地产税制度，评估了中国房产税的可能设计方向，并结合当前政策环境，对房地产市场走势和房企表现进行了展望。

主要观点

1. 房产税并非主要调控手段：当前政府调控房地产市场的主要手段是限购、限价、限贷、限售（四限政策）以及信贷政策，而房产税更多是用于优化地方税收结构和建立房地产长效机制的一部分。

2. 房产税试点地区有限：上海和重庆自2011年起试点房产税，主要针对多套住宅和高端房产，对刚需购房者影响不大，税率普遍低于1%。

3. 房产税的长期意义：随着城镇化进程推进，土地出让金的财政支持作用将逐渐减弱，房产税作为地方财政收入的重要补充，将在未来发挥更大作用。

4. 房产税对房价的影响有限：短期来看，房产税对房价影响不大，尤其在一二线城市，由于需求强劲，房价可能保持相对稳定。而三四线城市由于需求下降，房价可能受到一定影响。

5. 房企销售受四限政策影响较大：限价和预售证的取得对房企销售影响显著，而房产税对首套房影响较小，因此房企应聚焦于刚需和改善型住宅。

关键信息

国外房地产税情况

• 日本：

  • 主要包括不动产取得类课税、转让所得类课税和保有类课税。
  • 固定资产税（含土地税和家屋税）标准税率为1.4%，都市规划税上限为0.3%。
  • 用于地方教育、卫生及基础设施等，税收减免制度兼顾社会公平。

• 美国：

  • 房产税是地方政府主要收入来源，用于教育和公共服务。
  • 房产税税率一般在1%~3%，由地方政府决定。
  • 有税收减免政策，如自住房、退伍军人等。

• 香港和新加坡：

  • 主要通过交易环节征税，如印花税，房产税占比不高。
  • 香港一般差饷占财政收入的2.5%，新加坡财产税占政府收入的6.1%。
  • 房产税对市场调节作用不明显，但交易税对抑制投机有一定效果。

中国房地产税情况

• 现有税种：主要集中在交易环节，如契税、增值税、企业/个人所得税等。
• 试点情况：上海和重庆对部分个人住房征收房产税，主要针对多套和高端住宅。
• 税率与免税：税率普遍较低，且有较大免税面积，对刚需影响较小。
• 立法进展：2018年《政府工作报告》提出稳妥推进房地产税立法，由全国人大常委会预算工作委员会牵头，分步实施。

房地产市场走势

• 2018年1-2月房屋销售金额同比增长15.3%，但受四限政策和房贷政策影响，市场整体较为审慎。
• 一线城市房价涨幅较大，但调控措施有效抑制了过快上涨。
• 三四线城市需求下降，房价相对较低，房产税对房价影响有限。

投资建议

• 内房股表现：多数公司股价已从高位回落，短期内难以突破，需关注2017年业绩及未来前景。
• 估值分析：部分房企如华润置地、中国海外、中海宏洋、万科、雅居乐、合景泰富等被列为“买入”或“持有”。
• 投资策略：寻找内房公司的Alpha Plays，关注刚需和改善型住宅。

房地产税对市场的影响

• 短期影响：房产税不会对首套购房者造成显著影响，主要影响多套房和高端房产持有者。
• 长期影响：房产税将有助于优化地方税收结构，为地方政府提供稳定财政收入，支持公共服务。
• 市场反应：尽管房产税立法已启动，但短期内不会导致房价大幅下跌，房企销售仍主要受四限政策和信贷政策影响。

房企建议

• 房企应关注市场需求，优先开发刚需和改善型住宅。
• 销售受四限政策影响较大，尤其限价和预售证是关键因素。
• 土地成本低廉的房企在限价政策下仍能保持较好利润率。

折让与估值

• 各公司估值折让差异较大，反映市场对其未来表现的预期。
• 万科、雅居乐、合景泰富等公司估值折让较高，可能具有投资价值。

免责声明

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