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报告摘要

【中国银河宏观】房地产市场筑底企稳了吗？——房地产高质量发展跟踪系列之一

核心内容总结

本报告分析了中国房地产市场当前的走势与未来趋势，重点聚焦于一线城市楼市的筑底迹象、区域分化趋势、政策支持、土地市场变化、宏观经济影响以及房地产板块的估值与配置价值。

主要观点

一线城市初现筑底迹象：
- 上海2026年1-2月二手住宅成交规模超过2024年同期，仅较2025年同期下降3.37%，表明市场热度不减。
- “沪七条”等政策出台后，二手房成交均价与挂牌均价的差距逐渐收窄，租金回报率持续高于10年期国债收益率，显示市场已初现筑底迹象。
- 二手房销量回暖可能带动新房销量及房地产投资企稳，最终推动房价企稳。
区域分化是长期趋势：
- 一线城市库存压力较小，而部分三线城市仍面临较大去化压力。
- 人口吸纳能力差异导致城市间住房需求分化，改善性需求或将成为未来总需求的中流砥柱。
- 部分核心城市如北京、上海、深圳、广州等二手住宅价格指数出现环比修复，但尚未出现全面回暖。
政策支持逐步加强：
- 2025年底中央经济工作会议强调“因城施策”以稳定市场，2026年初多地出台支持性政策，如上海试点收购二手房、南京实施房贷贴息、成都和福州优化公积金政策等。
- 政策目标逐步从“止跌回稳”转向“稳定房地产市场”，强调去库存、稳房价、优供给。
土地市场热度修复：
- 一线及部分二线城市土拍热度回暖，溢价率上升，流拍率下降。
- 三线城市仍存在流拍现象，显示区域分化趋势仍在持续。
房地产市场已进入深度调整周期：
- 2021年开启的房地产下行周期，已持续近5年，接近国际经验中的6-7年深度调整周期。
- 房地产对GDP的贡献减弱，房地产开发资金来源结构变化，居民杠杆下降，房地产开发投资占固定资产投资比重降至历史新低。
房地产板块估值与配置价值：
- 房地产板块PB估值处于历史低位，成交占比和持仓比例也降至近年来最低水平。
- 随着行业进入高质量发展阶段，估值有望逐步修复，头部房企可能迎来β机会。
- 外资对房地产板块的配置出现边际回暖迹象，显示市场风险偏好逐步恢复。

关键信息

一、行业观察

上海楼市表现：
- 2026年1-2月二手住宅成交面积达249.8万方，占住宅总成交面积的69.62%，已超过2024年同期水平。
- 成交均价较挂牌均价的降幅收窄，表明市场逐渐企稳。
- 二手住宅成交套均面积下降，小户型成交占比提高。
- 2026年2月上海二手住宅价格指数环比首次回升，租金价格环比降幅收窄。
区域分化：
- 一线城市去化周期普遍较低，部分核心城市如杭州、南京、苏州等去化周期维持在36个月以内。
- 西南、华中、华南等区域部分城市去化压力较小，如重庆、武汉、南昌等。
- 华北、东北、西北等地城市间去化周期差异较大，部分城市仍面临较大去化压力。

二、宏观视角

房地产对经济的影响减弱：
- 房地产曾是经济增长的重要引擎，但随着经济结构转型，其对GDP的拉动作用已显著下降。
- 2021年房地产业GDP同比增速进入负值，已持续18个季度，2025年四季度仅为-1%。
房地产销售价格经历深度调整：
- 2022年2月起，二手房价格指数持续下跌，已接近50个月，是自2010年以来最长时间的调整。
- 房地产销售价格的下跌推升了租金回报率，租金回报率已超过无风险回报率，接近贷款利率。
房地产复苏传导链条：
- 二手房回暖 → 新房回暖 → 房地产投资企稳 → 房价企稳。
- 2026年春节后，一线及核心二线城市成交量改善，显示需求端开始边际修复。

三、策略视角

地产板块具备配置价值：
- 当前地产板块PB估值处于历史底部，成交占比和持仓比例均较低。
- 一旦销售端回暖、政策预期稳定、资金配置结构回补，地产板块可能迎来阶段性行情。
地产对股市的影响减弱：
- 房地产对股票市场的系统性影响逐步弱化，从“总量驱动”转向结构性影响。
- 基建、制造业投资等成为新的增长动能，地产对股市的联动性下降。
地产行情启动条件：
- 销售端率先企稳，市场预期边际改善。
- 机构配置接近极限，一旦基本面或政策出现改善，资金回补可能带来显著价格弹性。