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房地产市场筑底企稳了吗？

核心内容

房地产市场正经历深度调整，一线城市初现筑底迹象，区域分化趋势明显。2026年2月上海出台“沪七条”政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展，带动二手住宅成交规模回升，较2025年同期仅下降3.37%。同时，二手房成交均价与挂牌均价的差距逐渐收窄，租金回报率持续高于10年期国债收益率，表明市场正在逐步修复。

主要观点

• 行业观察：上海二手住宅成交规模已超过2024年同期水平，小户型成交占比上升，价格修复迹象明显。一线城市去化周期较短，部分核心城市如北京、广州、深圳等二手住宅价格指数环比修复，租金价格指数降幅收窄，显示楼市正在筑底。

• 宏观视角：房地产已历经近5年的深度调整，调整周期与国际经验相符。房价下跌推升了租金回报率，使其接近住房贷款利率，说明市场正向“性价比”转变。房地产对GDP的拉动作用减弱，房地产开发资金结构变化，居民杠杆下降，行业对股票市场的影响逐步弱化。

• 策略视角：当前地产板块处于低估值、低成交、低持仓状态，行业最坏阶段或已过去。地产板块对A股的系统性影响减弱，头部房企凭借融资成本低和核心区域高市占率，有望通过估值修复获得阶段性机会。

关键信息

一、行业观察：一线城市初现筑底迹象

• 成交表现：2026年1-2月上海二手住宅成交249.8万方，占总成交面积的69.62%，较2025年同期仅下降3.37%，显示市场热度不减。

• 价格修复：二手房成交均价较挂牌均价降幅收窄，2025年12月-2026年2月降幅从18.87%降至15.25%，成交均价逐月回升。

• 租金表现：上海租金回报率于2025年12月达到2.01%，是2016年以来首次突破2%，且持续高于10年期国债收益率。

• 区域分化：华东、西南、华中等区域部分城市去化压力较小，如重庆、武汉、南昌等；华北、东北、西北城市去化周期差异较大，部分城市如兰州去化周期超过48个月。

二、宏观视角：如何观察地产市场企稳？

• 历史调整：自2021年7月房地产市场进入下行周期，已持续近5年，是近年来调整最深、时间最长的一轮。

• 经济结构变化：房地产对GDP的拉动作用减弱，对股票市场的系统性影响也逐步降低。

• 政策变化：房地产调控政策从“房住不炒”转向“因城施策”，再到“中央兜底”，旨在稳定市场、防范系统性风险。

• 房地产周期传导：二手房销量回暖 $\rightarrow$ 新房销量回暖 $\rightarrow$ 房地产投资企稳 $\rightarrow$ 房价企稳，一线城市已出现二手房回暖迹象，有望向其他城市扩散。

三、策略视角：地产板块逐步具备配置价值

• 估值水平：房地产板块PB估值持续下移，截至2026年3月30日，PB估值为0.76倍，处于历史低位。

• 持仓情况：公募基金对地产板块的持仓比例持续下降，2025年四季度仅占0.27%，远低于历史高位。

• 外资动向：外资流出有所收窄，2026年1-2月出现净流入，表明市场对行业风险的定价已较为充分。

• 地产对股市影响：房地产周期对股市的影响逐渐弱化，从“总量驱动”转向结构性影响，未来需销售回暖、政策连贯、资金回补等条件共同推动。

投资建议

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风险提示

• 全球和中国宏观经济不及预期
• 房价大幅波动
• 人口增速不及预期
• 城镇化发展不及预期
• 物价大幅波动
• 政策推进和实施不及预期
• 房屋销售不及预期
• 市场流动性不及预期