2023年深圳楼市半年报-深圳中原研究中心-2023-72页_1mb

深圳房地产市场分析总结

宏观经济与政策环境

经济复苏态势

• 上半年经济企稳回升明显，GDP增速和制造业PMI指标好转。
• 但经济恢复动力不足，3月后消费意愿下降，居民收入信心不足，消费内需疲软。

货币与房地产政策

• 货币政策宽松：央行多次调整LPR利率，并实施降准降息，货币政策总需求提振效果不及预期。
• 房地产政策持续宽松：主要为公积金贷款调整、购房补贴、降低首付比例等，但房企融资成本下降仍不足以提振销售市场。
• 财政政策：仅延续既有税费减免，财政政策空间待进一步释放。
• 二季度市场快速回落，新房去化走低，二手房交易参考价政策震慑作用明显。

深圳房地产市场概况

价格结构显著分化

• 新房价格低于预期：
  • 龙华区新房价格同比上涨近7个点，其他多区成交均价下滑超10%。
  • 价格段成交分布变化：高价房成交占比下降，低价房（<4万/m²）成交占比显著上升。
• 二手住宅价格全面下滑：
  • 二手住宅成交主要集中于350–500万/套区间，高价段成交显著减少。

各区域表现差异明显

• 新房：
  • 龙华：推售面积为各行政区之首，但占市场成交比重低，库存严重。
  • 南山：成交表现持续强势，但高价地段成交占比下降
• 二手房：
  • 龙岗：成交套数居首位，但成交价格与整体一线城市相比较低。
  • 南山：成交占全市超17%，成交均价最高，但千万级以上房产成交占比下滑明显。

库存与去化情况严峻

• 新房库存达历史高位，推售面积升至六年来最高，去化周期严重。
• 旧房参考价政策抑制了部分投机，需求偏弱受居民预期影响较大。

存在的问题

1. 居民信心不足、政策传导不畅：

   • 相关政策未能完全改善居民信心，实体经济融资需求不足。

2. 新房供应问题：

   • 多宗高价地块推高价格预期，但市场购房信心未提升，优惠促销对冲。
   • 政策虽放宽，但市场跟进不足，改善型需求偏弱。

3. 二手房市场停滞：

   • 参考价后交易活跃度下降，部分区域交易恢复乏力。

政策展望与建议

• 持续优化政策组合：以财政、产业、税收调整支撑市场，提升居民信心。
• 结构性调控：精准放松而非全部宽松，尤其聚焦一线和新一线城市。
• 化解房地产高库存压力：引导库存出清，避免资产负债风险叠加。
• 人才房限购及投放问题：适度调整人才房套餐，避免挤压刚需市场空间。
• 加强预期引导：通过媒体、发布会、财政补贴等提振市场预期。

总结

• 房地产市场恢复不及预期，新政叠加疫情放松后，增量城市中复苏乏力。
• 政策空间待进一步施展，居民信心仍是关键变量。
• 弱复苏、强分化构成2023上半年深圳房地产市场总体特征，后续走势依赖于宏观财政稳增长力度与市场信心提升速度。