房地产行业：市场整体运行平稳，单周批售比回落-20200830-广发证券-23页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业整体运行平稳，但单周批售比有所回落。政策层面，住建部和央行强调“房住不炒”原则，落实“三条红线”融资管理规则，并将在2021年1月1日起全面推行。地方政策方面，部分城市放松了限购政策，如深汕特别合作区和广州市番禺区，同时，一些城市放宽了落户和人才政策。

主要观点

政策调控：住建部和央行再次强调坚持“房住不炒”，并落实城市主体责任，确保市场平稳发展。同时，融资新规将在2021年全面实施，以控制房企负债规模。
市场基本面：商品房成交持续改善，土地市场整体平稳。8月前27天，50城商品房成交面积同比增长14.0%，涨幅扩大9.3个百分点。13城推盘面积同比增长55%，推盘力度较大。
融资环境：房企融资环境仍属宽松，境内信用债发行规模59亿元，海外债融资21亿元，披露发行计划174亿元，监管部门批复额度32亿元。融资成本整体处于低位，但出现边际分化。

关键信息

政策变化

深汕特别合作区：放松法人限购政策，允许纳税额高于50万、100万、500万的企业分别购买商务公寓10、15、20套，且商住房优先面向合作区无房居民销售。
广州市番禺区：人才限购放松，允许“双一流”本科、广州大学城本科人才在无房情况下无需社保即可购房，亦可优先落户。
海南陵水县：放宽落户政策，允许55岁以下硕士或211应届本科就业者在任一城镇落户，40岁以下大专签3年劳动合同可在工作地或居住地落户。

市场表现

商品房成交：50城商品房成交面积742.53万方，环比上升1.3%，同比上升11.3%。一线城市成交面积116.99万方，环比上升3.4%，同比上升35.0%；二线城市成交面积352.14万方，环比上升5.9%，同比上升4.9%；三四线城市成交面积273.39万方，环比下降4.7%，同比上升11.5%。
二手房成交：14城二手房成交面积183.07万方，环比上升1.4%。一线城市二手房成交60.35万方，环比下降1.2%；二三线城市二手房成交122.72万方，环比上升2.7%。

推盘及库存情况

推盘量：13城商品房单周推盘量403.37万方，环比上升20.5%，同比上升18.1%。月度推盘量1179.32万方，同比上升54.6%。
库存：13城商品房库存总量环比上升0.8个百分点，去化周期上升至14.32个月。住宅去化周期上升至7.42个月。

土地市场

土地供应与成交：全国100大中城市土地供应面积1470.4万方，环比下降18.0%，同比减少50.6%。土地成交面积911.6万方，环比下降47.4%，同比下降45.7%。
溢价率：全类型土地成交溢价率15.5%，环比上升0.3个百分点。一线城市、二线城市、三线城市溢价率分别为13.0%、13.6%、19.4%。宅地溢价率17.1%，环比上升0.2个百分点。

重点公司推荐

A股龙头推荐

保利地产：买入，合理价值20.90元，2020E EPS 2.59元，2021E EPS 3.05元。
金地集团：买入，合理价值16.83元，2020E EPS 2.61元，2021E EPS 2.99元。
荣盛发展：买入，合理价值13.93元，2020E EPS 2.32元，2021E EPS 2.75元。
金科股份：买入，合理价值9.44元，2020E EPS 1.39元，2021E EPS 1.72元。
中南建设：买入，合理价值11.49元，2020E EPS 1.91元，2021E EPS 2.51元。
阳光城：买入，合理价值10.80元，2020E EPS 1.35元，2021E EPS 1.76元。
蓝光发展：买入，合理价值10.04元，2020E EPS 1.38元，2021E EPS 1.87元。
华发股份：买入，合理价值10.50元，2020E EPS 1.90元，2021E EPS 2.41元。
新湖中宝：买入，合理价值5.20元，2020E EPS 0.45元，2021E EPS 0.55元。

H股龙头推荐

融创中国：买入，合理价值55.30港元，2020E EPS 6.63港元，2021E EPS 7.56港元。
中国海外发展：买入，合理价值32.90港元，2020E EPS 4.63港元，2021E EPS 4.99港元。
万科企业：买入，合理价值45.13港元，2020E EPS 3.79港元，2021E EPS 4.26港元。
旭辉控股集团：买入，合理价值6.16港元，2020E EPS 1.07港元，2021E EPS 1.33港元。

子领域推荐

南山控股：合理价值19.54元，2020E EPS 0.78元，2021E EPS 1.06元。
中国国贸：合理价值19.54元，2020E EPS 0.78元，2021E EPS 1.06元。
新湖中宝：合理价值5.20元，2020E EPS 0.45元，2021E EPS 0.55元。

风险提示

政策调控进一步加大。
按揭贷利率持续上行。
行业库存抬升快于预期。
行业基本面超预期下行。
房地产税立法推进超预期。

投资观点

当前房地产市场温和，房价增速平稳，融资收紧的可能性较低。头部房企具备融资优势，对市场及政策变化有充分应对能力，管理红利将进一步释放。长期价值与短期机会兼具，建议关注一线A股龙头如保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，以及二线A股龙头如中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头如融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，以及子领域如南山控股、中国国贸、新湖中宝。