2018房地产行业策略报告：房住不炒新时代，规模与存量共振_35页-2mb

房地产行业2018年策略报告总结

核心内容

2018年房地产行业进入“房住不炒”新时代，政策导向从抑制房价过快上涨向建立长效机制转变。楼市将呈现温和调整，市场进入新常态，主要特征为“两低一高”：低库存、低利率、高集中度。房地产行业集中度进一步提升，大公司持续扩张，小公司逐步退出市场，同时存量运营成为行业创新方向，收益型地产和租赁市场发展潜力巨大。

主要观点

1. 房住不炒定位：房地产市场将更注重居住属性，租赁市场和保障房建设成为政策重点。
2. 楼市新常态：楼市进入收缩期，调整幅度有限，整体表现优于2014年市场调整期。
3. 行业集中度提升：核心城市和大型开发商在人口、产业、消费等方面持续集聚，市场集中度进一步提高。
4. 存量运营崛起：租赁市场和房地产金融成为行业新增长点，政策与市场双重利好推动其发展。
5. 收益型地产价值凸显：具备持续现金流的物业价值将提升，大型开发商及核心城市物业持有公司更具投资价值。

关键信息

• 城市化阶段：我国城市化率处于50%-70%之间，大城市集聚效应显著，导致供需不平衡。
• 政策支持：政府通过租赁市场扶持政策、租赁住房建设、REITs试点等推动楼市向均衡发展。
• 数据表现：2017年10月全国商品住宅待售面积大幅下降，楼市库存处于较低水平；居民住房贷款利率低于2014年，对购房需求影响有限。
• 行业预测：2018年房地产销售面积增速为-3%，新开工面积增速为3%，房地产开发投资增速为4%。
• 投资主线：规模扩张与存量运营双主线，分别对应开发商与服务商。

投资建议与重点个股推荐

规模扩张标的

• 万科A（000002）：房地产市场的绝对龙头，多业态发展成效显著，销售规模持续增长。
• 保利地产（600048）：央企地产整合平台，拿地增加巩固行业地位，盈利能力提升。
• 华夏幸福（600340）：环京园区之王，异地复制成效显著，销售增长强劲。
• 建议关注：新城控股（601155）

存量掘金标的

• 世联行（002285）：长租公寓龙头公司，受益于租赁市场政策与市场双重利好。
• 光大嘉宝（600622）：A股房地产基金的唯一标的，将受益于房地产金融快速发展。

风险提示

• 房地产税出台：可能对商品房市场造成冲击。
• 通胀上升：可能引发更严厉的货币政策，影响房地产销售。
• 利率上升：可能抑制房地产销售，影响市场表现。

附录与图表说明

• 保障房体系：包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚改房五类，但供给仍显不足。
• 调控政策周期：自1998年房改以来，调控周期长，放松周期短，需求侧调控效果有限。
• 楼市新常态：体现为低库存、低利率、高集中度，导致楼市波动减小。
• 租赁市场：预计2030年租赁人口达2.7亿，市场规模可达4.2万亿元，集中式公寓盈利能力优于分散式。
• REITs发展：中国版REITs呼之欲出，房地产投资信托基金将成为重要融资工具。
• ABS融资：资产证券化产品成为房企融资的重要方式，支持租赁住房等资产盘活。

总结

2018年房地产行业将经历温和调整，政策和市场双重推动下，规模扩张和存量运营成为投资主线。核心城市和大型开发商将继续受益，租赁市场和房地产金融迎来发展机遇。投资者应关注具备规模优势和存量运营能力的公司，如万科A、保利地产、华夏幸福、世联行和光大嘉宝，同时注意政策变化及利率上升等潜在风险。