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2014年8月房地产市场分析总结

核心内容

2014年8月，中国房地产市场在政策调控和市场调整的双重影响下，呈现出价格与成交量的复杂变化趋势。开发商以价换量的热情有所减退，房价调整速度将再次加快。8月百城价格指数环比下降0.59%，降幅较7月收窄0.21%，反映出开发商降价行为尚未完全传导至被动去化阶段，且库存压力尚未达到2012年初水平。

主要观点

1. 房价调整自主性仍存
   开发商降价仍是自主调节行为，尚未形成被动去化，反映出其“硬杠”心理。随着9月推货量增加，开发商将因库存压力而加大降价力度。

2. 市场逐步进入自然调整阶段
   8月市场仍受政策调控影响，属于非自然市场，而9月将进入政策放松暂缓、开发商冲动显现的自然市场，销售数据有望继续好转。

3. 土地市场与楼市同步调整
   土地市场成交金额继续萎缩，但溢价率上升，表明开发商乐观情绪增强，但不利于楼市恢复，利润空间进一步压缩。

4. 行业与公司动态分化
   行业整体表现分化，传统开发商表现较差，而转型主题股和部分区域龙头表现较好。华业地产、首开股份和万科A被继续推荐。

5. 政策放松与利率折扣对市场影响有限
   限购放松和房贷利率折扣对销售的提振效果较短，且未能从根本上改善购买力问题，楼市调整仍需时间。

关键信息

房价与成交量数据

• 8月百城价格指数环比下降0.59%，较7月降幅收窄0.21%。
• 50城销售面积环比上升8.7%，同比下降8.1%，主要由二线城市带动。
• 18城库存累积增速放缓，去化周期降至15.0个月。

投资建议

• 个股推荐：华业地产、首开股份、万科A。
• 策略建议：建议月初播种、月末收割，关注开发商冲动带来的销售“数据反弹”。
• 主题机会：京津冀一体化和国企改革。

风险提示

• 金九无力，楼市下行风险仍存。
• 资金对商业地产的约束较强，资金问题为最大风险。

行业动态

土地市场

• 70个城市8月土地成交金额为502亿元，同比继续萎缩。
• 土地溢价率小幅上升，反映开发商乐观情绪。

政策放松

• 多个城市放松限购政策，如太原、广西、佛山、长沙、郑州、福建、宁波、江西、常州、海口等。
• 央行继续执行差别化住房信贷政策。

公司动态

资本运作

• 多家公司进行非公开发行股票、并购、合作开发等资本运作，如三湘股份、天伦置业、华业地产、首开股份、万科A等。
• 部分公司获得政府补贴，如华融、上实发展、华夏幸福等。

经营业绩

• 7月部分公司签约金额和面积同比下滑，如招商地产、保利地产、金地集团等。
• 部分公司签约金额和面积同比增长，如首开股份、中技控股等。

股东动作

• 股东减持或增持股份，如银亿股份、正和股份、新湖中宝、泰禾集团、冠城大通、嘉凯城、云南城投、栖霞建设、云南旅游、华鑫股份、廊坊发展等。

图表与数据

图表目录

• 图1：7月房价环比下跌城市数量为74个，环比减少2个。
• 图2：二线城市调整未到位，房价还将继续调整。
• 图3：楼市放松是政府先开始，但循环开端的政府并未减少自身利益——地价。
• 图4：楼市再次下跌，一线城市对楼市改善的代表作用还需等待。
• 图5：50城成交面积环比上升8.8%。
• 图6：50城成交面积同比下降8.1%。
• 图7：18城库存累积增速继续放缓，去化周期加速减少至15.0个月。
• 图8：土地市场量跌价涨，价格高企为楼市恢复增加难度。
• 图9：风格切换，创业板大涨5.9%，地产板块小涨0.3%。
• 图10：销售证伪，传统开发商补跌，地产板块表象上涨、实则回落。

表格目录

• 表1：重点50城楼市成交排行榜。
• 表2：行业新闻摘录。
• 表3：公司表现：传统开发商领跌、主题表现如期再起。
• 表4：公司公告动态。

重点报告回顾

1. 《风已转暖，配置主题---百城价格指数点评与每月盘点第3期（2014年7月）》

   • 一线城市房价风险释放，降价为自主调节行为。
   • 楼市下行进入第二阶段，房价与房贷利率双降，调整进入深水区。

2. 《规则生变，积极参与---对四川支持首置银行进行财政补贴的点评》

   • 四川新政对银行进行财政补贴，相当于利率折扣，银行需倒贴8%。
   • 政府通过行政手段加速银行风险偏好回归，短期内对地产板块有利。

3. 《商业集中度未丰，受托经营+并购潮将起---房地产后端价值掘金系列报告之二》

   • 商业地产市场供给过剩，集中度提升在即。
   • 受托经营与并购是主要方式，推荐阳光股份。

4. 《供给端在转暖，需求端未买账---7月统计局房地产数据点评》

   • 7月全国商品房销售额和销售面积同比大幅下降，表明楼市反弹未做实。
   • 开发商投资开工渐趋乐观，但信贷支持未达预期，银行风险偏好尚未完全回归。

5. 《价之所驱，量有所动——楼市新论暨地产成都行》

   • 楼市症结在于购买力缺失和预期扭转。
   • 成都市场为安全型市场，但缺乏持续的资产价格提升。

6. 《万科A：地产平台升级，银行价值延伸---对2014年半年报的点评》

   • 万科营业收入和净利润分别同比下降1.04%和增长5.55%，毛利率下降。
   • 万科转型进入平台化时代，徽商银行合作推进。

结论

2014年8月，中国房地产市场在政策放松与开发商行为调整的共同作用下，成交量有所改善，但房价调整尚未到位。土地市场表现与楼市调整同步，开发商资金压力增大，导致销售策略调整。行业与公司动态呈现分化趋势，传统开发商表现较差，而转型主题股和部分区域龙头表现较好。政策支持和利率折扣对市场影响有限，楼市调整仍需时间。整体来看，市场进入自然调整阶段，建议投资者关注开发商冲动带来的销售“数据反弹”，继续推荐华业地产、首开股份和万科A。