中国对新房的需求将保持低位

中国新屋需求将保持低迷

核心观点

1. 新屋需求急剧下降：中国城市新屋年度需求量预计将大幅降至500万套以下（2025-2030年平均410万套），较2010年代（平均940万套）下降57%，为历史峰值（2017年2000万套）的1/4。

主要驱动因素

1. 人口结构变化

• 人口增速放缓：2010年代平均贡献150万套需求，预计2020年代降至-50万套。
• 城镇化率下降：预计2024-2030年年均仅提升0.5个百分点，远低于2010-2020年均1.4个百分点，城市需求贡献将从640万套降至380万套。
• 农村年轻人口减少：城乡年龄差异导致未来共迁徙人口老化。
• 家庭结构变化：独居家庭占比上升（2000年27%至2020年50%），推动住房需求虽略有提升，但不足以抵消其他下行压力。

2. 政策转向修复为主

• 重建政策效应消退：2015-18年“棚改”计划每年摧毁约600万套住房，加速后续拆除量下降（2020年代预计270万套/年，较2010年代470万套减少42%）。
• 城市村改造增加：兼具所有权和风险的拆迁改造除非涉及大规模复建，预计是治理集体土地和缓解社保冲突更优选择。政策侧重“城市更新”，积极修复老旧设施。

3. 投资需求反转为负

• 历史特征：高储蓄（约30%）、高投资预期和有限的替代品，使房产成为主要投资渠道。2010年代房产占城镇家庭总资产59%。
• 现状变化：居民预期转淡，投资者可能出售空置房产以减少敞口，预计未来5-10年将累计出售2500万套，平均年投资供给需求为-180万套（2025-2030），随后降至-120万套。

风险不对称

• 逆周期风险：加快拆除速度或趋势城市抢购可略微拉升销量，政策转向不补位可能加剧压制。当前数据表明亟需消化低于预期的需求。
• 顺周期上行驱动较弱：人口高纵下，需求峰值很可能被高速增长掩盖，衰退趋势仍温和下降。房地产开发与销售记录表明库存可能偏低。

未来展望

• 短期内，需求大概率维持在500万套以下，支持调控方维持更灵活的建设用地调控，促进稳定供应和拆迁补偿。
• 展望未来十年，需求预计将继续下滑，政策倾向可能提升结构性调整而非扩张支持。