如果现房销售会带来哪些变化_——从已有现房项目来看_22页_1mb

房地产现房销售模式分析总结

核心内容

现房销售模式正在成为房地产行业的新发展方向。2023年以来，住建部多次提及“有力有序推进商品房现房销售”，现房销售占比从2021年的13%提升至2024年的31%，增长18个百分点。全国已有多个省市开展现房销售试点，包括北京、深圳、成都、海南、安徽、河南、四川、雄安新区、浙江、宁夏银川、陕西、广州、太原、云南昆明、长沙等。

主要观点

• 现房销售模式的两种类型：部分现房销售地块（竞现房）和全现房销售地块。
• 现房销售对行业的影响：虽然对开发商的现金流周转有一定影响，但实际操作中，现房销售项目从拿地到开盘时间好于预期，且利润空间更大。
• 现房销售地块特征：地块多位于城市核心区，规模较小，地价相对较低，且以国央企及联合体拿地为主。
• 现房销售项目销售情况：现房项目开盘去化率略高于全市平均水平和同批次期房去化率，说明市场对现房接受度较高。

关键信息

全国现房销售趋势

• 现房销售占比：从2021年的13%提升至2024年的31%。
• 现房销售地块数量：2021-2024年全国推出带现房销售条款的地块共134宗，仅33宗实际成交，占比0.05%。
• 现房销售地块分布：主要集中在城市供地密集区域，如北京外围、深圳宝安区等。

北京竞现房销售项目

• 地块特征：19宗竞现房地块中，16宗为国央企或联合体拿地，现房销售比例平均为31%。
• 销售指导价：现房指导价高于期房，部分地块现房比期房限价高出2000元/平。
• 拿地到开盘时间：期房部分平均5个月，现房部分平均27个月。
• 利润空间：竞现房地块房地价差高于周边期房地块，且现房项目去化率表现良好。

成都全现房销售项目

• 地块特征：全现房项目多为小而美项目，平均建面4万方，地价5亿元，可售货值8.6亿元。
• 利润空间：全现房项目地价低于周边期房项目，房地价差高于同批次期房项目，平均为9162元/平。
• 拿地到开盘时间：最快14-15个月，平均21个月。
• 销售情况：已开盘项目去化率高于全市平均和同板块期房去化率，如交投电建天合玖玺去化率达90%，高于当年板块期房去化率81%。

投资建议

• 中长期看好：优质房企对现房销售模式的应对能力较强，行业格局有望进一步优化。
• 风险提示：需关注基本面超预期下行及现房销售落地进度超预期的风险。

总结

现房销售模式正在逐步推广，对房地产行业具有深远影响。尽管现房销售对开发商的现金流管理提出了更高要求，但实际操作中，现房销售项目从拿地到开盘时间好于预期，且利润空间更大，国央企及联合体拿地居多。未来，随着现房销售的进一步推进，房地产市场有望实现更稳定的发展，优质房企在新发展模式中将更具竞争力。