20201229-西南证券-华润万象生活-01209.HK-商业运营龙头傲立_综合业态物管王者_35页_5mb

华润万象生活总结

核心内容

华润万象生活是一家领先的商业运营及物业管理企业，业务覆盖住宅、购物中心和写字楼等多个业态，形成全业态综合管理格局。公司具备较强的盈利能力，2020H1实现营业收入31.3亿元，同比增长19%，核心利润达3.6亿元，同比增长103%。公司2017-2020H1综合毛利率由13%提升至24%，盈利能力显著增强。公司作为“住宅物管+商业管理”的稀缺标的，管理规模持续扩大，2020H1在管面积达1.07亿平，商业运营面积为561万平。

主要观点

• 全业态协同发展：公司业务涵盖住宅、购物中心及写字楼，形成多业态协同效应，提升整体运营效率。
• 盈利持续改善：公司毛利率持续提升，商业运营及物管服务成为核心利润来源，预计2020-2022年净利润复合增速为68.5%。
• 规模持续扩大：公司通过内生外延双向拓展，管理面积稳步增长，2020H1在管面积达1.07亿平，商业运营面积达561万平。
• 品牌与资源优势：公司拥有“万象城”和“万象汇”两大高端品牌，是国际品牌国内最大的合作伙伴，具备较强的市场竞争力。
• 智慧社区建设：公司打造“悦+智慧社区”模式，通过科技赋能提升服务质量和客户体验，推动增值服务发展。
• 轻资产拓展：公司通过轻资产模式向第三方项目拓展，提升管理规模和盈利能力，预计2024年在营商场面积达1014万方。
• 抗风险能力强：公司出租率长期保持在94%以上，项目留存率均高于97%，具备较强的抗风险能力。

关键信息

业务结构

• 住宅物管服务：2020H1实现营业收入16.8亿元，同比增长9.2%，收入占比为53.5%。
• 商业运营及物管服务：2020H1实现营业收入14.5亿元，同比增长31.9%，收入占比为46.4%。
• 写字楼物管服务：2020H1实现营业收入4.5亿元，同比增长15.4%，收入占比为14.1%。

盈利能力

• 综合毛利率：2017-2020H1由13%提升至24%。
• 核心利润：2020H1核心利润为3.6亿元，同比增长103%。
• 净利润预测：预计2020-2022年净利润复合增速为68.5%。
• 每股收益：2020E为0.30元，2021E为0.61元，2022E为0.85元。

市场表现

• PE估值：2022年PE估值为35.07倍，目标价为34.85元。
• 市值：截至2020H1，市值为812.57亿元。
• 流通股数：22.82亿股。
• 52周区间：28.0-37.25港元。

增值服务

• 非业主增值服务：2020H1实现收入2.4亿元，同比增长10.7%，收入占比为14.1%。
• 社区增值服务：2020H1实现收入1.3亿元，同比下降2.0%，收入占比为7.5%。
• 增值服务潜力：公司具备发展增值服务的良好条件，包括高消费力业主、综合性服务平台及商家资源。

风险提示

• 住宅项目交付不及预期：可能影响在管面积和收入。
• 第三方项目拓展不及预期：可能影响毛利率和盈利能力。
• 商业运营发展不及预期：可能影响收入和毛利。
• 疫情二次爆发风险：可能影响商业运营和物业管理。

数据支持

• 管理面积：2020H1住宅物管在管面积为9750万平，商业运营面积为561万平。
• 第三方项目：2020H1第三方项目收入占比为11.6%，管理面积占比为17.7%。
• 品牌优势：公司拥有“万象城”和“万象汇”两大品牌，重奢购物中心数量居全国首位。
• 会员数：2020H1公司会员总数达1260万人，为2017年的3.6倍。
• 出租率：2017-2020H1出租率保持在94%以上。

投资建议

• 首次覆盖评级：给予“持有”评级。
• 目标价：34.85元（相当于41.32港元）。
• PE估值：2022年PE估值为41倍。

总结

华润万象生活凭借其全业态的业务布局、强大的品牌优势和持续的盈利能力，展现出良好的发展潜力。公司通过内生外延双向拓展，管理规模不断扩大，同时注重智慧社区建设，提升客户满意度和增值服务潜力。尽管面临一定的风险，如住宅项目交付、第三方项目拓展及疫情二次爆发，但公司具备较强的抗风险能力和成长潜力，值得投资者关注。