20250520-国盛证券-2024开发房企年报综述_行业全面亏损_头部房企依然具备显著竞争优势_24页

2024年房地产行业整体呈现全面亏损态势，营收、利润及现金流均承压。全行业168家开发房企实现营收433万亿元（同比-192%），净利润-3763亿元（同比大幅下滑），归母净利润-3740亿元（同比-7714%）。毛利率降至153%（-19pct），归母净利率-86%（-78pct）。168家企业中，68家实现归母净利润为正，130家亏损。期末在手现金163万亿元（-194%），行业流动性压力凸显。

重点房企分析显示，国央企及混合所有制房企（11家）与民企（3家）表现分化。国央企2024年营收同比-74%，民企同比-229%。国央企毛利率146%（剔除万科后156%），民企164%。国央企投资收益同比-723%（剔除万科后-378%），民企-534%。房企普遍计提资产减值，国央企减值规模达4227亿元，民企388亿元，全部重点房企均计提减值。资产减值平均拖累净利润400%，成为年度盈利核心拖累因素。

归母净利润方面，国央企同比-957%（剔除万科金地后-269%），民企-150%。头部房企如华润置地、中国海外发展、龙湖集团归母净利率仍保持8%以上，而多数房企利润率下滑。销售方面，国央企全口径销售金额同比-227%，民企-372%。核心城市土储布局房企销售表现相对稳健，华润置地、保利发展、中国海外发展等房企销售金额突破3000亿元。

融资环境显示，国央企公开债务渠道基本通畅，有息负债同比微增0.7%，负债规模接近2022年水平。民企融资困难加剧，有息负债规模同比-80%。绿城中国、华润置地、建发国际等房企货币资金维持增长，而多数民企现金持续下滑。综合融资成本方面，招商蛇口、华润置地等头部房企保持较低水平，行业整体呈现去杠杆趋势。

投资建议维持房地产行业“增持”评级，重点布局基本面Alpha公司（如H股绿城中国、建发国际、华润置地等）、地方国企/城投平台、中介机构（贝壳）及物业板块（华润万象生活、保利物业等）。风险提示包括政策落地不及预期、需求复苏滞后、房企出险风险蔓延等。行业竞争格局中，持续拿地、融资顺畅、布局核心城市的房企有望率先企稳，但需关注销售低迷、毛利率低位及减值释放不完全带来的利润压力。