20221115-华安证券-房地产开发_流动性政策多管齐下_供需有望触底反弹_3页_436kb

房地产行业政策与市场趋势分析总结

核心内容

本报告分析了2022年11月房地产行业政策及市场数据，指出当前房地产市场面临销售、投资与融资的多重压力，但政策支持有望推动市场逐步企稳。

主要观点

销售端：冷淡持续，政策发力

• 销售数据疲软：2022年1~10月商品房销售面积累计同比-22.3%，销售金额累计同比-26.1%。10月单月销售面积同比-23.2%，销售金额同比-23.7%，其中住宅销售金额同比-28.2%。
• 价格与区域表现：全国销售均价同比-4.87%，东部地区销售均价最高，达13710元/方。
• 政策影响：近期“第二支箭”、金融支持地产“16条”、保函置换预售监管资金等政策陆续出台，但短期内销售仍面临下行压力。政策松绑空间存在，如北京部分区域限购放松，释放积极信号。

开竣工：竣工修复确定性较强

• 新开工数据：1~10月新开工同比-37.8%，10月单月-35.1%，降幅有所收窄。
• 竣工数据改善：1~10月竣工面积同比-18.7%，10月单月-9.4%，连续3个月好转，表明“保交楼”政策效果逐步显现。
• 政策推动：新政如“专项借款+融资配套支持”、鼓励并购贷、保函置换预售资金等，将增强竣工修复的确定性。

投资端：开发投资持续下滑

• 开发投资数据：1~10月房地产开发投资完成额同比-8.8%，10月单月-16.0%，显示投资端承压。
• 土地投资影响：土地成交建面同比-53.0%，土地投资对开发投资的贡献减弱，未来可能面临量价双降。

融资端：到位资金持续下滑，居民贷款疲软

• 到位资金数据：1~10月到位资金同比-24.7%，10月单月-26.0%。
• 结构分析：国内贷款、自筹资金、回款均同比负增长，其中回款（首付+按揭）同比-31.1%，居民中长贷同比-3889亿元，显示居民购房意愿低迷。

投资建议

• 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团等龙头企业。
• 成长受益型：关注新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团等具备成长潜力的企业。
• 物管优质标的：推荐华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等物业管理公司。

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期
• 信用风险蔓延
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

评级说明

• 行业评级：增持，预计未来6个月投资收益率将领先市场基准指数5%以上。
• 公司评级：分为买入、增持、中性、减持、卖出等，具体取决于未来6-12个月的预期表现。

重要声明

本报告基于合法合规信息，分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观出具，不构成投资建议，不承诺收益，不承担损失责任。未经授权，不得复制、转载或引用报告内容。