20221125-广州期货-_每周经济观察_房地产艰难筑底_刺激政策密集出台_17页_1mb

每周经济观察总结

核心内容

2022年11月25日发布的《每周经济观察》聚焦房地产行业当前面临的困境与政策应对。报告指出，房地产行业已从此前的高杠杆、高周转模式转向深度调整阶段，政策端持续发力但效果有限，市场仍在艰难筑底。

主要观点

政策变化

• 政策转向以稳为主：自2021年四季度起，重点房企流动性问题促使地产调控政策从“房住不炒”转向稳定市场，分为四个阶段推进。
• 政策密集出台：中央及地方层面推出多项支持政策，包括鼓励存量融资展期、推出“保交楼”贷款、支持民营企业发债融资等。
• 254号文发布：11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出16项具体措施，涵盖融资、交付、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等方面。
• 政策力度谨慎：与历史宽松调控（如2008-2009年、2014-2016年）相比，本轮政策放松仍显克制，主要体现在房贷利率调整幅度有限、降准降息次数较少。

市场表现

• 投资与销售持续低迷：10月房地产开发投资同比下降16%，商品房销售未见明显回暖，政策提振效果有限。
• 区域分化显著：一线城市房地产市场相对坚挺，但一手房价格自9月以来环比下降；二三线城市土地成交与商品房销售缩量明显，房价持续下滑。
• 二手房市场分化：一线城市二手房价格较为稳定，而二三线城市持续下跌，反映市场信心不足。
• 民营房企风险加剧：1-10月，房企境内及境外债券净融资额均为负，融资环境未明显改善，已有27家房企出现实质性债券违约，展期成为普遍操作。

行业修复难点

• 负反馈循环：房企资金压力加大 → 交付困难 → 需求收缩 → 施工停滞，形成恶性循环。
• 居民信心低迷：疫情反复导致就业及收入信心指数、房价预期均处于历史低位，叠加居民杠杆率较高，购房意愿和能力受限。
• 政策效果有限：尽管政策持续发力，但市场仍未出现明显回暖，短期内仍处于筑底阶段。

关键信息

政策支持措施

• “保交楼”贷款：8月启动2000亿元专项纾困基金，9月要求大行年内增加6000亿元房地产融资，11月再推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。
• “第二支箭”扩容：11月8日，交易商协会发文推进民营企业债券融资支持工具，预计支持约2500亿元发债融资，后续可视情况进一步扩容。
• 金融机构支持：11月23日，国有大行与多家房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度。

数据趋势

• 投资与施工持续收缩：自2021年四季度以来，房地产投资、新开工及施工面积持续负增长，施工数据受基数效应影响略有收窄。
• 销售数据未企稳：商品房销售持续低迷，10月同比降幅扩大，市场仍在筑底。
• 债券融资持续为负：房企境内及境外债券净融资额均为负，资金压力持续增大，明年1月及4月为偿债高峰期。

展望与风险提示

• 政策持续发力：预计政策端将继续支持房地产市场，但市场修复仍需时间。
• 疫情扰动：疫情大面积散发对房地产开工及销售带来进一步扰动。
• 风险提示：包括稳地产政策不及预期、地缘冲突及国际政治关系超预期、疫情形势超预期。

总结

房地产行业正经历深度调整，政策端持续发力但效果有限，市场仍处于艰难筑底阶段。民营房企风险暴露，居民购房意愿不足，行业修复面临较大挑战。未来政策支持与市场信心恢复仍是关键。