20260804-中金公司-_中金_REITs_估值比价压力缓解_优化结构静待催化_公募REITs月报_2026-7_27页_6mb

中金·REITs月报总结（2026年7月）

核心内容概述

2026年7月，中国公募REITs市场（C-REITs）总市值为2305亿元，二级市场整体表现疲软，全市场指数月度下跌1.73%。市场流动性有所减弱，日均换手率下降至0.36%，日均成交额为4.51亿元，环比分别下降0.11个百分点和21%。尽管市场整体表现不佳，但部分板块如保租房、消费和高速公路REITs展现出一定的韧性，部分板块估值比价压力有所缓解，显示出市场调整后的潜在机会。

主要观点与关键信息

1. 市场表现分化

• 高速公路板块：仅微涨0.06%，整体表现偏弱。
• 商办、产业园、数据中心：分别下跌3.09%、6.22%、9.73%，其中数据中心REITs领跌，主要受到权益市场情绪退潮及战配份额解禁临近的影响。
• 其他板块：多数板块表现与二季报业绩及未来预期相关，市场情绪分化明显。

2. 估值比价压力缓解

• 产权REITs市值加权分派率与中证红利指数股息率息差由负转正（34bps），处于历史高位（99.7%分位数）。
• 各板块利差全历史分位数分布如下：
  • 产业园：100%
  • 商办：100%
  • 数据中心：99%
  • 仓储物流：98%
  • 保租房：69%
  • 消费：61%
  • 能源：65%
  • 高速公路：53%
  • 市政环保：48%

3. 市场情绪与流动性

• 市场情绪：整体偏弱，但部分板块如保租房、消费REITs可能具备修复空间。
• 流动性：成交活跃度下降，全市场日均换手率0.36%，日均成交额4.51亿元，环比下降21%。
• 资金面：7月资金价格中枢基本稳定，但增量资金入市不及预期仍是主要风险。

4. 潜在正向催化

• 红利风格修复：中证红利指数上涨10.89%，已收复6月下跌失地。
• 长端利率下行：10Y、30Y国债收益率分别下行2.40bps、3.55bps，有助于降低REITs估值压力。

5. 板块建议

• 关注现金流稳定的保租房REITs：如红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT。
• 关注头部运营管理能力突出的消费REITs：如嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT。
• 关注长租约保障的数据中心REITs：如嘉实京东仓储基础设施REIT。
• 关注受益于路网引流的高速REITs：如华夏深国际REIT、招商高速公路REIT。
• 关注出租率持续修复、租约结构稳定的仓储物流及产业园REITs：如华泰宝湾物流REIT、华安张江产业园REIT。

风险提示

• 增量资金入市不及预期：市场可能缺乏足够的资金支持。
• 供给冲击超预期：一级市场新发和二级市场解禁可能加剧市场压力。
• 利率波动超预期：长端利率可能出现较大波动，影响REITs估值。

数据与图表分析

1. 市场收益与波动率

• 全市场收益为-2.02%，其中产权REITs收益为-3.00%，仓储物流REITs收益为-2.74%。
• 市场波动率较低，显示市场趋于稳定。

2. 流动性与资金面

• 7月全市场日均换手率0.36%，流动性较弱。
• 7月资金价格中枢基本稳定，但市场情绪未明显改善。

3. 相关性分析

• C-REITs与沪深300、中证1000、国证价值、国证成长等权益类资产相关性较低，与中债综合全价指数、中债企业债总指数相关性较高。
• C-REITs与黄金指数、南华商品指数相关性较弱，显示其作为避险资产的属性不强。

4. P/NAV与IRR

• 全市场P/NAV为1.13，IRR为4.93%，显示整体估值处于历史低位。
• 产权REITsP/NAV为1.15，IRR为4.76%。
• 仓储物流REITsP/NAV为1.01，IRR为6.37%，显示其估值更具吸引力。
• 保租房REITsP/NAV为1.32，IRR为4.00%，显示其估值偏高，但现金流稳定。

结论

2026年7月，C-REITs市场整体表现疲软，但估值比价压力有所缓解，部分板块如保租房、消费和高速公路REITs展现出修复潜力。市场流动性下降，但随着红利风格修复和长端利率下行，未来可能迎来正向催化。建议投资者关注现金流稳定、运营能力强的REITs，以及受益于政策和市场趋势的板块。同时，需警惕增量资金不足、供给冲击和利率波动等风险。