20170612-东兴证券-房地产行业周报_定向加息效应发酵_销售还能走多久__12页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容概述

2017年6月12日发布的房地产行业周报指出，地产板块整体随大盘上行，但受政策调控和金融监管影响，市场分化明显。部分房企因行业集中度提升、预期业绩改善及城市群或特色小镇题材表现较好，成为市场关注的焦点。同时，定向加息政策对销售端形成压力，而土地供应政策调整则对供给端产生影响。分析师认为，房地产行业正经历政策调整和市场结构变化，长效机制建设有望加速。

主要观点

1. 地产板块表现

上周中信房地产指数涨幅为 2.38%，略落后于沪深300指数（-0.19个百分点）。
在148家房地产股中，111家上涨，18家下跌，18家停牌。
涨幅前列的公司包括：万方发展（36.82%）、哈高科（16.39%）、京能置业（15.66%）、大港股份（14.83%） 和 珠江控股（14.57%）。
跌幅前列的公司包括：*ST新梅（-9.39%）、美好集团（-5.28%）、绿景控股（-4.90%）、阳光股份（-3.74%） 和 嘉宝集团（-2.52%）。

2. 投资组合表现

上周投资组合累计绝对收益为 2.55%，略高于中信房地产指数 2.38%。
重点推荐公司包括：金融街（40%权重）、北京城建（20%权重）、首开股份（20%权重） 和 招商蛇口（20%权重）。
本周投资组合无变化，继续关注北京区域房企。

3. 定向加息效应

北京等城市首套房贷利率上浮至 1.1倍基准利率以上，甚至有部分银行停止发放房贷。
定向加息对销售下行形成进一步压力，同时政策具有临时性，但可能成为长效机制建设的经验。

4. 土地市场动态

南京、佛山等地土地供应增加，部分城市采用 竞拍自持面积或保障房面积 的新规则。
南昌土拍市场表现活跃，部分地块溢价率超过 280%。
湖北暂停住房用地供应，因住房库存消化周期超过 36个月。
温州、佛山等地土地成交规模增加，显示出市场活跃度。

关键信息

城市销售数据

深圳：环比上涨 107.61%
南京：环比上涨 69.36%
北京：环比上涨 20.37%
宁波、福州、成都：环比下跌，分别为 -27.11%、-21.19% 和 -15.23%

行业动态

21家上市房企前5月销售总额达 1.27万亿元，同比增长 61.67%，但5月单月环比下跌。
佛山、廊坊等城市出台更严格的限购政策，限制非户籍居民购房。
广东省查处51家房企和中介违规，影响市场秩序。

企业动态

恒大：出售万科股票，清空持股，进入“深铁时代”。
碧桂园：前5月销售金额达 2442.2亿元，股价逼近 10港币。
万科：开启轻资产模式，设立商业地产投资基金。
龙湖：5月销售同比增加 54.4%，进入深圳和香港市场。
北大资源：前5月销售金额达 78.4亿元，聚焦“科教小镇”开发。

下周投资建议

投资组合

推荐关注 金融街（40%权重）、首开股份（20%权重）、北京城建（20%权重） 和 招商蛇口（20%权重）。
表5展示了各公司EPS、PE及评级信息，均被列为“强烈推荐”。

月度投资组合

6月地产股月度组合建议为：北京城建（33%）、首开股份（33%） 和 金融街（34%）。

风险提示

部分区域调控政策进一步收紧。
货币政策紧缩力度加码。
市场预期与实际政策落地之间存在差距。

行业评级体系

公司投资评级：以6个月内相对沪深300指数的收益率为标准，分为“强烈推荐”、“推荐”、“中性”和“回避”。
行业投资评级：以6个月内行业指数相对沪深300指数的收益率为标准，分为“看好”、“中性”和“看淡”。

总结

当前房地产行业在政策调控和金融监管双重压力下，呈现分化态势。A股地产股的行情更多依赖于行业集中度提升、龙头公司估值修复、业绩改善及城市群或特色小镇题材。定向加息对销售形成压力，而土地供应政策调整则对市场供给产生影响。重点推荐京津冀区域深度布局的房企，如金融街、首开股份、北京城建等，同时关注长三角、珠三角的龙头房企。分析师认为，2017年将是京津冀协同发展规划实质性落地的一年，相关房企有望受益。

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