房地产行业2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红_80页_4mb

房地产行业2020年中期策略总结

核心内容

房地产行业在新冠疫情下展现出较强的韧性，依然是我国经济稳定的压舱石。政策面、基本面和公司面均呈现积极信号，推动行业向健康稳定方向发展。多元业务如物业管理、持有型业务等也迎来发展机遇。

主要观点

• 政策面：预计宏观政策仍偏宽松，需求端坚持“房住不炒”基调，供给端继续积极支持，包括供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等。
• 基本面：销售改善超预期，库存低位，去化稳定，投资端数据快速修复，预计Q3销售将保持Q2的热度，行业将继续健康稳定发展。
• 公司面：主流房企周转率提升、利润率阶段性见底、杠杆率保持平稳，三大改善将推动ROE向好。
• 多元业务：物管行业加速发展，获得多维度认可，黄金时代开启；持有型业务在货币宽松和REITS助力下焕发光彩，物流地产或将优先受益。

关键信息

政策面分析

• 宏观政策：经济、财政、地产三大政策信号力度加强，处于前三轮小周期的风险位置，预计后续宏观政策仍将偏宽松。
• 需求端政策：坚持“房住不炒”，延续因城施策思路，预计全国性需求端政策进一步宽松可能性不大，但地方有限度支持政策或被允许，户籍制度放松是更值得关注的长期支持政策。
• 供给端政策：积极推出包括供地增加、土地改革、预售放宽等政策，以缓解低库存压力，推动行业投资修复。

基本面分析

• 销售端：2020年1-5月商品房销售面积同比-12.3%，5月由负转正，销售改善超预期，尤其在东部和西部地区表现亮眼。
• 去化情况：成交/推盘比在47城数据中持续处于较健康水平，三四线城市表现优于去年同期。
• 库存情况：中期库存仍处于低位，去化周期持续低位，显示供需关系健康。
• 价格趋势：5月百城房价同比和环比涨幅均有所扩大，房价表现出较强韧性。

投资端分析

• 投资数据：1-5月全国房地产开发投资同比-0.3%，5月单月投资同比+8.1%，投资端数据快速修复。
• 开竣工情况：新开工面积同比-12.8%，但5月由负转正，竣工面积同比-11.3%，5月大幅修复，显示投资端韧性。
• 预测指标：预计2020年销售面积同比-4.2%，新开工面积同比-2.3%，竣工面积同比+0.6%，投资额同比+4.6%。

资金面分析

• 资金来源：房地产开发企业资金来源持续改善，5月单月同比+10.0%，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均有所提升。
• 融资成本：房企融资成本下降，预计可节省财费率约0.8pct，助力利润率阶段性见底。

投资建议

• 住宅开发：推荐金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业，建议关注荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 物业管理：推荐招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注雅生活服务、时代邻里、奥园健康。
• 商业地产：推荐龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注华润置地、宝龙地产。
• 物流地产：建议关注ESR、南山控股。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响超预期
• 房地产调控政策超预期收紧

图表与数据

• 行业数据：全国商品房销售面积、新开工面积、竣工面积、投资额等指标均有改善。
• 政策支持：包括户籍制度放松、土地供应增加、REITS试点等，推动行业多元化发展。
• 融资改善：融资成本下降，助力利润率修复。

总结

房地产行业在2020年疫情背景下展现出较强的韧性，基本面持续改善，政策支持加强，多元业务迎来发展机遇。行业仍将是未来经济发展的重要支撑，优质房企和物管企业具有较大的投资价值。