20251229-上海证券-REITs市场跟踪双周报_两只REITs扩募完成二级市场表现分化_15页_1mb

REITs市场2025年12月总结

核心内容概述

2025年12月，中国REITs市场在发行和二级市场表现上呈现多元化趋势。本期共有两单REITs扩募成功，华夏中核清洁能源REIT成功发行，市场整体表现略低于股票指数，但分红收益率较高。市场产品数量达79只，规模达2214.09亿元，产权REITs在规模和涨幅上均优于特许经营权REITs。政策层面持续推动REITs市场发展，涵盖多个领域，包括消费基础设施、养老设施、城市更新等。

一、发行市场

1. 本期发行情况

• 华夏中核清洁能源REIT：发行规模为15.05亿元，配售比例为0.28%，为本期唯一成功发行的REITs。
• 扩募情况：本期两单REITs扩募成功，合计金额40.52亿元，其中中航京能光伏REIT为首单特许经营权REITs扩募项目。
• 全年发行情况：
  • 共发行20只REITs，数量同比减少31%。
  • 发行规模合计401.83亿元，同比减少38%。
  • 产权REITs在数量和规模上占主导地位，占比约86%。
  • 今年完成5单扩募，总金额71亿元，为历年最多。

2. 项目储备情况

• 储备项目共16单，其中2单为扩募项目，占比12.5%。
• 新增首发项目2单，分别为产业园和清洁能源。
• 储备资产类型分布：
  • 产权类：7单，包括产业园、仓储物流、保障房、消费基础设施。
  • 特许经营权类：9单，包括清洁能源、收费公路、供热设施、生态环保等。

二、二级市场

1. 本期市场表现

• 华夏安博仓储REIT：上市首日下跌10.16%，为2021年以来最大跌幅。
• 市场整体表现：本期下跌1.03%，表现不及股票指数。
• 产权类REITs：本期上涨0.27%，保障房涨幅超过1%。
• 特许经营权REITs：本期下跌2.85%，其中供热设施跌幅最大，达8.23%。
• 全年市场表现：REITs整体上涨8.15%，低于沪深300和中证500，但优于中证红利。
• 产权类REITs全年涨幅：12.64%，其中消费基础设施涨幅最高，达31.02%。
• 特许经营权REITs全年涨幅：3.20%，各资产类型涨幅相近。
• 市场活跃度：本期交易活跃度大幅提升，仓储物流和水利设施换手率较高。

2. 本期表现排名

• 收益率前五名：

  • 博时津开科工产业园（6.02%）
  • 华夏首创奥莱（4.39%）
  • 中金重庆两江产业园（3.73%）
  • 华夏基金华润有巢（4.39%）
  • 华夏和达高科（2.56%）

• 收益率后五名：

  • 国泰海通济南能源供热REIT（-8.23%）
  • 中金湖北科投光谷（-21.02%）
  • 华夏越秀高速（-6.43%）
  • 易方达广州开发区高新产业园（-17.07%）
  • 华夏合肥高新（-12.36%）

三、分红情况

1. 本期分红情况

• 本期分红金额：10.30亿元，较上期大幅增加。
• 全年分红金额：106.65亿元，分红收益率为5.78%，高于中证红利。
• 产权REITs全年分红：37.54亿元，收益率为4.52%。
• 特许经营权REITs全年分红：69.11亿元，收益率为7.32%。
• 分红比例：
  • 产权REITs：平均为98.99%。
  • 特许经营权REITs：平均为96.45%。

2. 分红收益率和比例排名

• 产权类分红收益率前五名：

  • 嘉实物美消费（5.16%）
  • 华夏金茂商业（4.50%）
  • 华夏华润商业（3.67%）
  • 中金印力消费（4.18%）
  • 华安百联消费（4.65%）

• 特许经营权类分红收益率前五名：

  • 中信建投明阳智能新能源（12.08%）
  • 华夏南京交通高速公路（11.75%）
  • 华泰江苏交控（10.97%）
  • 工银河北高速（10.23%）
  • 中金安徽交控（11.70%）

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 估值（P/可供分配金额）：25.44，略低于上期。
• 保障房REITs估值最高，平均为35.46。
• 产业园REITs估值最低，平均为22.51。
• 股息率（实际分红收益）：4.12%，其中产业园股息率最高，达4.77%。
• 股息率（可供分配金额）：4.19%，其中产业园表现最佳。

2. 特许经营权REITs

• 内部收益率（IRR）：在相同收益增速下，水利设施REITsIRR最高，其次为生态环保和清洁能源，最后为收费公路。
• 营收增长来源：
  • 收费公路：依赖通行量和单价增长。
  • 生态环保和清洁能源：受限于处理能力和装机容量，增长主要来自单价提升。
• 特许经营权剩余期限：平均为13.97年，对IRR有重要影响。

五、主要政策

2025年REITs市场受到多项政策支持，包括：

• 2025/1/9：国务院支持文化和旅游类项目发行REITs。
• 2025/2/7：证监会支持新型基础设施、科技创新产业园区等发行REITs。
• 2025/3/13：国家发改委推动REITs常态化发行制度。
• 2025/12/6：国家发改委发布REITs项目行业范围清单（2025年版），覆盖14大类资产类型。
• 2025/12/23：支持光热发电项目通过REITs融资。
• 2025/12/24：支持西部陆海新通道建设，鼓励REITs融资。

六、风险提示

• 市场风险：受宏观经济和利率影响较大。
• 流动性风险：交易不活跃可能导致变现困难。
• 底层资产风险：运营不佳或估值缩水会影响收益。
• 政策风险：监管和税收政策调整可能带来不利影响。

七、分析师承诺

分析师孙桂平承诺以独立、客观的态度出具报告，不与报告内容存在利益关联。

八、公司业务资格说明

上海证券基金评价研究中心具备证券投资咨询业务资格，为会员基金评价机构。

九、总结

2025年REITs市场在发行和二级市场表现上有所分化，产权类REITs在数量和规模上占据优势，但特许经营权REITs在分红收益率上表现更优。市场整体呈现弱于股票指数的表现，但分红收益率较高。政策持续推动REITs市场发展，鼓励更多资产类型参与。投资者应关注不同资产类型的估值和分红表现，并结合自身风险承受能力审慎决策。