20211122-天风证券-房地产销售周报_10月房价维持回落态势_楼市信贷环境改善_15页_1mb

房地产行业周报总结（2021.11.8-2021.11.14）

核心内容概述

2021年11月8日至14日，房地产市场整体呈现成交量回落、价格持续下行的趋势，但信贷环境有所改善，政策层面继续推进“因城施策”及保障性租赁住房建设，市场预期受到一定影响。

主要观点

一手房市场

• 整体表现：本周36大城市一手房合计成交2.47万套，环比下降18.82%，同比下降42.76%，累计同比上升3.37%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交量环比下降6.66%，同比下降26.07%，累计同比上升14.79%。北京、上海、深圳环比增速分别为22.38%、-33.01%、197.88%。
  • 二线城市：成交量环比下降15.84%，同比下降44.88%，累计同比上升7.86%。
  • 三线城市：成交量环比下降32.94%，同比下降50.56%，累计同比下降12.39%。
• 四线城市：成交量数据缺失，但累计同比下降12.2%。

二手房市场

• 整体表现：本周11个城市二手房合计成交0.64万套，环比上升2.13%，同比下降49.12%，累计同比下降5.49%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交量环比上升16.91%，同比下降49.44%，累计同比下降5.18%。
  • 二线城市：成交量环比下降6.78%，同比下降45.89%，累计同比下降5.82%。
  • 三线城市：成交量环比下降8.77%，同比下降67.67%，累计同比下降4.97%。
• 部分城市数据异常：如广州、深圳、泉州等城市成交量同比大幅下降，甚至为-100%。

房地产库存

• 全国14大城市：住宅可售套数合计78.31万套，去化周期42.8周，环比上升0.89%。
• 城市分化：
  • 一线城市：可售套数20.9万套，去化周期28.7周，环比上升1.12%。
  • 二线城市：可售套数33.1万套，去化周期35.5周，环比上升1.13%。
  • 三线城市：可售套数24.3万套，去化周期140.8周，环比上升0.36%。

关键信息

房价走势

• 10月房价：各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比略降，一线城市二手住宅环比下降0.4%，新房价格环比持平。
• 房价下跌城市：新房价格环比下跌城市数量由9月的36个增至52个，二手房价格环比下跌城市数量达64个，占比超九成。

楼市信贷环境

• 房地产贷款：10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。
• 租赁贷款：投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
• 个人住房贷款余额：达到37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

政策动态

• 因城施策：多地加大保障性租赁住房供给，如广东省明确广州、深圳等10个城市为重点，要求单列租赁住房用地占比不低于10%；海南省计划到2025年新增筹集保障性租赁住房3万套。
• 预售资金监管：厦门市提出预售商品房交付并取得未欠工程款证明后，可申请撤销预售资金监管。
• 集中供地政策：第三轮集中供地规则有所放松，土地供应规模扩大，房企拿地积极性提高。

市场展望

• 投资建议：维持对地产板块的看好，主要基于净利率触底、供给侧改革、持仓低、估值低等因素。
• 推荐公司：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业
  • 低估价值：城投控股、南山控股等

风险提示

• 政策变化不及预期：房地产税改革试点、预售资金监管等政策可能对市场预期产生冲击。
• 房屋销售不及预期：市场持续低迷，销售数据可能低于预期。
• 疫情二次反弹：可能对房地产市场造成进一步影响。

投资评级

行业新闻

• 厦门：预售商品房交付且取得未欠工程款证明可申请撤销预售资金监管。
• 郑州：第二轮集中供地共成交11宗地块，总成交价65.13亿元，华润置地、中铁信托等均有斩获。
• 第三轮集中供地：房企拍地积极性提高，规则调整、供应规模扩大、供应结构优化。
• 广州：新建商品房销售不得以装修款等名义变相涨价。
• 海南：计划到2025年新增筹集保障性租赁住房3万套，解决重点城市住房困难问题。
• 北京：第三轮集中供地挂牌13宗地块，总起始价约340亿元。

重点公司动态

• 南山控股：拟不超4亿元参与中国核能科技定向增发。
• 阳光城：美元债交换要约和同意征求截止时间推迟，展期投票通过，美元债申请复牌。
• 万科A：成立万科酒店管理有限公司，注册资本5000万元。
• 金融街：大家人寿减持公司股份2.82%，占总股本的2.82%。
• 招商蛇口：拟发行1.6亿元贷款，子公司深圳招商提供担保；与招商创投合作设立私募股权投资基金。
• 保利发展：发行20亿元中期票据，利率3.55%，期限5年。
• 金科股份：为控股子公司提供合计约15.83亿元担保，担保余额达770.28亿元。
• 荣盛发展：子公司为融资提供抵押担保，担保金额不超过17亿元。
• 张江高科：发行8亿元中期票据，利率3.16%，用于偿还债务。
• 城建发展：发行10亿元中期票据，利率3.93%。
• 越秀集团：发行20亿元短期公司债券，利率2.69%，用于偿还有息负债。
• 迪马股份：共同成长计划完成建仓，累计买入3615.26万股。
• 上实发展：拟转让绍兴上投100%股权及相应债权，挂牌价3.2亿元。
• 首开股份：发行5年期中期票据，用于偿还银行贷款。
• 泰禾集团：被列为被执行人，执行标的为2.928亿元。
• 福星股份：子公司为应收款融资提供担保，金额达10800万元。

数据来源

• Wind、天风证券研究所
• 中国网地产、澎湃新闻