20160906-财富证券-房地产业8月点评报告_房价增速高点将至_12页_948kb

报告摘要

房地产行业点评报告总结

核心内容

本报告发布于2016年9月6日，评级为谨慎推荐。报告指出，房地产板块在8月表现强劲，涨幅达12.1%，在申万28个行业中排名首位。尽管1-8月整体表现为-14.8%，但进入中间水平。同时，房地产板块市净率（PB）为2.37X，较7月上行14个BP，与A股相比溢价11.8%，溢价率上行4个百分点。

主要观点

房价增速上行：8月百城住宅均价环比上涨2.17%，同比上涨13.75%，连续上涨16个月和13个月。三线城市房价环比增速增幅最大（38个BP），二线城市增速增幅最小（28个BP），一线城市同比增速止跌上行79个BP。
成交增速反弹：30大中城市商品房成交套数和面积分别增长24.86%、26.39%。二线城市成交增速反弹幅度超过12个百分点，一线城市成交面积增速接近10%。
去化周期变化：受二线城市出货量上升影响，10大城市商品房整体去化周期略有上升，一线城市去化周期仍在下行，可能跌破6个月。
新开工与竣工：新开工面积增速继续跳水至13.72%，竣工面积增速回升至21.23%。土地购置面积增速为-7.81%，降幅扩大，与地方政府调控有关。
地王现象：8月全国共拍出65宗地价超10亿的土地，其中46宗溢价率超100%。但随着调控政策升级，地王现象可能成为历史。
行业盈利能力下滑：自2013年以来，房地产行业盈利能力持续走低，销售毛利率跌破30%，销售净利率仅为9%，净资产收益率不到10%。
投资策略：在行业成熟后期，“大而强”的开发类房企有望“强者恒强”，而“小而美”的轻资产型房企也有望保留竞争地位。

关键信息

房地产板块表现

8月涨幅12.1%，跑赢大盘。
房地产板块市净率2.37X，较7月上行14个BP。
与A股相比溢价11.8%，溢价率上行4个百分点。

重点股票表现

股票名称	2015A EPS	2016E EPS	2017E EPS	2015A PE	2016E PE	2017E PE	评级
中天城投	0.56	0.77	1.00	12.30	8.88	6.84	推荐
招商蛇口	0.61	1.11	1.35	25.68	14.20	11.67	推荐
世联行	0.25	0.39	0.46	79.89	51.03	43.26	谨慎推荐
保利地产	1.04	1.35	1.55	9.02	6.96	6.06	推荐
北辰实业	0.18	0.26	0.34	23.49	16.42	12.56	谨慎推荐

行业数据

房价环比增速：三线城市增速最大（1.12%），二线城市增速最小（1.92%）。
房价同比增速：一线城市同比增速止跌上行（24.58%），二、三线城市同比增速大幅上行（11.72%、5.61%）。
成交增速：30大中城市成交套数和面积分别增长24.86%、26.39%。二线城市领先，三线城市重回两位数增长。
去化周期：10大城市商品房存销比（套数）升至6.48个月，存销比（面积）升至7.17个月。一线城市去化周期仍在下行。
新开工与竣工：新开工面积增速降至13.72%，竣工面积增速回升至21.23%。土地购置面积降幅扩大，土地成交价款同比上涨7.1%。

投资策略

“金九银十”或成为房价高点的终结：8月成为地王的狂欢，但随着政策调控加码，房价增速高点可能在“金九银十”期间结束。
房企分化：大中型开发类房企（如“万绿招宝华”）将继续占据优势，“小而美”的轻资产型房企（如世联行、金融街）也有望保留竞争力。

风险提示

房地产政策调控升级：地方政策趋严，可能对行业产生较大影响。

投资评级说明

投资评级	评级说明
推荐	股票价格超越大盘10%以上
谨慎推荐	股票价格超越大盘幅度为5% - 10%
中性	股票价格相对大盘变动幅度为-5% - 5%
回避	股票价格相对大盘下跌5%以上