2019年大中华区房地产市场展望_66页_6mb

房地产市场展望总结（2019年）

核心内容概览

2019年大中华区房地产市场面临多重挑战，包括中美贸易争端、经济增速放缓、写字楼需求下降、零售和工业物流市场分化等。尽管如此，市场仍存在结构性机遇，尤其是共享办公、新基建带动的城市群发展、以及改革开放带来的外资需求增长。整体来看，市场将呈现“谨慎乐观”的态势，投资市场和部分细分领域将维持活跃。

主要观点

1. 经济展望

• 中国经济增速放缓：受去杠杆、供给侧改革及中美贸易冲突影响，2019年GDP增长预计为6.1%，较2018年进一步下滑。
• 政策支持：政府将加强逆周期调节，财政政策将提高预算赤字率，货币政策将保持流动性合理充裕。
• 消费支撑经济：国内消费将继续作为经济增长的主要动力，个税改革、减税降费等政策将提振消费市场。

2. 写字楼市场

• 需求放缓：2019年写字楼新增需求预计小幅下滑至约530万平方米，主要受TMT行业增长放缓及贸易争端影响。
• 供应增加：17个主要城市新增供应预计达750万平方米，核心区供应增长明显，导致空置率上升。
• 租金走势分化：一线城市租金增长趋于平稳，部分城市如北京、上海、深圳租金微涨；二线城市租金面临下行压力。
• 共享办公活跃：共享办公市场持续扩张，但增速放缓。其在核心地段的偏好将支撑写字楼需求，TMT行业为最大租户群体。

3. 零售物业市场

• 全渠道零售趋势：线上与线下融合加速，零售业态创新推动新租赁需求。
• 电商线下扩张：电商企业加速布局线下，生鲜超市和体验式门店成为新增长点。
• 租金小幅上涨：部分核心城市租金保持稳定增长，但二线城市面临租金下行压力。
• 供应与需求失衡：部分城市如青岛、重庆空置率上升，而南京、杭州等城市表现稳健。

4. 工业物流市场

• 供应与需求分化：一线城市供应紧张，租金回报率有望维持；二线城市供应增加，租金承压。
• 智能仓储兴起：智能仓库建设成为趋势，提升运营效率，吸引物流开发商与租户。
• 区域物流枢纽崛起：京津冀、长三角、大湾区的基础设施建设将带动周边城市物流需求增长。

5. 投资市场

• 投资活跃度上升：2019年大宗商业地产投资总额预计保持高位，外资及内资买家仍积极布局。
• 物流仓储受青睐：物流仓储投资热度持续，租金回报率小幅下行。
• 投资建议：建议关注一线城市增值型项目、二线城市的优质物业、以及与产业相关的投资如医疗、养老、数据中心等。

关键信息

1. 写字楼市场

• 新增供应：2019年全国17个城市写字楼新增供应预计750万平方米，核心区供应占比近55%。
• 空置率上升：17个城市平均空置率将突破20%，天津、武汉、长沙等城市空置率显著上升。
• 租金预测：一线城市租金增长微弱，部分城市如北京、上海、深圳租金微涨；二线城市租金普遍下跌。
• 共享办公发展：共享办公市场持续扩张，但增速放缓。TMT租户为主要需求来源，金融租户单个租户面积最大。

2. 零售物业市场

• 全渠道融合：零售业与线上平台深度融合，催生新商业模式与租赁需求。
• 电商线下扩张：电商企业加速布局线下，生鲜超市和体验式门店成为新增长点。
• 租金趋势：租金小幅上涨，但部分城市如青岛、重庆租金仍面临下行压力。
• 供应风险：部分二线城市如重庆、武汉供应量较大，空置率上升，租金承压。

3. 工业物流市场

• 供应增长：2019年高标仓库新增供应预计达430万平方米，主要集中于中西部城市。
• 租金回报率：一线城市租金回报率趋近5%，二线城市租金回报率将有25个基点的下行空间。
• 区域物流枢纽：京津冀、长三角、大湾区的基础设施建设将推动区域物流枢纽城市如石家庄、中山、珠海等成为投资热点。

4. 投资市场

• 投资总额：2019年大宗商业地产投资总额有望保持高位，外资和内资买家持续活跃。
• 物流仓储前景：物流仓储被广泛看好，租金回报率小幅下行。
• 资本出境受限：资本管制政策不变，中资境外房地产投资受到抑制，亚洲市场成为主要投资目的地。

市场趋势总结

• 写字楼：需求放缓，供应增加，租金走势分化，共享办公成为重要趋势。
• 零售物业：全渠道融合推动创新业态，电商线下扩张，租金小幅上涨，供应与需求失衡。
• 工业物流：供应增长，租金回报率下行，区域物流枢纽城市崛起。
• 投资市场：投资活跃，物流仓储成为热点，资本出境受限，政策导向明确。

香港市场

• 经济增速放缓：受中美贸易争端和加息影响，GDP增长预期下降。
• 零售业表现强劲：零售销货额增长11%，主要受访港游客和本地消费推动。
• 写字楼租金分化：核心商务区租金下调，非核心区域租金继续增长。
• 资本管制延续：资本出境管制不变，海外投资受限，但大湾区发展吸引投资。

台湾市场

• 本地需求主导：台湾市场由本地需求驱动，台企回归带动工业物业需求增长。
• 政策支持：台湾地区将受益于大陆政策利好，如区域一体化、产业升级等。

总结

2019年大中华区房地产市场将面临经济增速放缓、贸易争端不确定性、供应增加等多重挑战，但市场仍存在结构性机遇。共享办公、全渠道零售、新基建推动的城市群发展以及改革开放带来的外资需求增长，将成为支撑市场的重要因素。投资市场在政策支持和货币宽松背景下保持活跃，尤其在物流仓储、区域物流枢纽及增值型物业方面。总体而言，市场将呈现“谨慎乐观”的格局，核心城市仍有增长潜力，而部分二线城市的供应过剩问题需警惕。