房地产行业融资模式与风险演绎：银行地产，破局之道-20211026-浙商证券-37页_1mb

银行地产：破局之道总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业融资模式与政策监管对银行风险的影响，以及中长期房企模式的演化路径。整体来看，房地产行业面临融资收紧与流动性压力，银行地产敞口有所下降，但风险仍需警惕。报告建议通过政策调整和风险防控来缓解当前问题。

主要观点

1. 地产融资模式与政策

• 前端拿地融资：2019年23号文发布后，房企需使用自有资金或通过债券、股票、私募股权等方式进行拿地融资，限制了银行等金融机构提供前融资金。
• 中端施工融资：主要通过开发贷、信托贷款、供应链融资等方式，其中开发贷需满足“432”标准（四证齐全、30%自有资金、二级开发资质）。
• 后端销售融资：主要依赖预售资金回款和尾款ABS融资，以提高资金周转效率。
• 融资来源结构：2021年前三季度，销售回款、自筹资金、贷款分别贡献房地产开发投资资金53%、31%、12%。

2. 短期：银行对地产风险

• 银行地产敞口：截至21H1末，银行涉房资产约占总资产22%，其中按揭贷款占比最高（11%），开发贷次之（4%）。
• 地产违约概率：房企盈利空间较小（约1-3%），但流动性问题仍是当前导致违约的核心原因。
• 违约损失程度：对公贷款（如开发贷、非标融资）的违约损失率高于按揭贷款，中性情境下，对公房地产类资产损失占银行净利润约7-10%。
• 未来改善路径：地方政府可协调开发资金、加强监管；金融机构需纠正对房贷集中度政策的认知偏差，有望调整政策执行。

关键信息

1. 银行涉房资产结构

• 主要敞口：包括代销产品、表内外非标及债券投资、开发贷、按揭贷款、房企上下游融资。
• 占比结构：21H1末，银行涉房资产占总资产约22%，其中按揭贷款占11.1%、开发贷占3.7%、地产信托占1.7%。

2. 银行涉房敞口趋势

• 增速下行：自2016年“房住不炒”政策实施后，银行涉房敞口增速持续下滑。
• 占比稳中趋降：2020年以来，银行涉房资产占比稳中有降，截至21H1末，按揭+开发贷+地产信托占银行总资产比重为15.5%。

3. 银行涉房贷款结构

• 国有行：涉房贷款占比最高，为36%。
• 股份行：占比为27%。
• 城商行：占比为21%。
• 农商行：占比为18%。

4. 地产项目盈利分析

• 盈利空间：目前地产项目盈利空间约1-3%，受房价下行、建安成本上升、土地成本上涨影响。
• 盈利压力：房价下行、建安成本上升、土地成本上升，三方面共同压缩地产项目利润。
• 区域差异：一线城市盈利空间最大（约4%），三线城市最小（约1%）。

5. 地产违约风险

• 高杠杆房企风险高：踩中“三道红线”的房企流动性风险较高，如华夏幸福、蓝光、泰禾、恒大、花样年已正式违约。
• 违约损失率：对公房地产类资产在违约概率3%、损失率50%的情况下，损失占银行净利润比例在7-10%之间。

风险提示

• 宏观经济失速：可能导致房地产行业整体不良大幅爆发。
• 流动性风险加剧：房企资金链紧张，影响项目推进和还款能力。

中长期：房企模式演化

1. 房企盈利模式

• 短期：高杠杆模式不可持续，资产周转率和净利率将成为关键支撑项。
• 长期：杠杆率平稳下降，房企盈利能力更可持续。

2. 房企规模变化

• 扩张方式：由杠杆驱动转化为内生利润驱动。

3. 财务管理

• 精细化管理：财务精细化要求提高，以应对市场变化和政策监管。

4. 房地产去金融化路径

• 政策导向：房地产金融化本质是房贷和房价偏离良性循环，政策监管可打破恶性循环。
• 房产税试点：推进房产税有助于缓解地方政府对地产交易的依赖，实现房地产去金融化。

总结

• 银行地产敞口占比约22%，主要由按揭贷款和开发贷构成。
• 房企盈利空间狭窄，主要受房价、建安成本和土地成本影响。
• 流动性压力是当前房企违约的主要原因，政策调整有望缓解。
• 中长期来看，房企需优化盈利模式，实现去金融化，提高财务精细化管理。
• 风险提示包括宏观经济失速和不良资产大幅上升，需持续关注。

图表摘要

• 地产融资模式结构图
• 房企开发资金来源比例变化
• 银行涉房敞口占比变化
• 房企盈利空间测算
• 地产违约概率与损失率关系图
• 房企“三道红线”指标情况
• 银行涉房贷款不良率对比