银行地产：破局之道：融资模式与风险演绎_37页_2mb

银行地产：破局之道总结

核心内容

本报告分析了房地产行业融资模式与政策的变化，以及银行在房地产领域的风险敞口和潜在影响。重点讨论了地产融资模式的演变、银行对地产风险敞口的结构与趋势、房企盈利模式的演化，以及房地产去金融化的路径。

主要观点与关键信息

1. 地产融资模式与政策

• 融资模式：

  • 前端拿地：房企主要依赖自有资金、股票融资、债券发行及私募基金等方式。
  • 中端施工：通过开发贷、信托贷款、资管产品及供应链融资（如商票、应付账款）进行融资。
  • 后端销售：以预售资金回款为主，辅以尾款ABS融资。

• 资金来源结构：

  • 2021年前三季度，销售回款贡献房地产开发投资资金53%，自筹资金31%，贷款12%。
  • 随着房价上涨和融资渠道收紧，销售回款占比持续提升。

• 融资成本：

  • 头部房企有息负债成本在3.7%-8.7%之间，规模大、国企背景的房企融资成本较低。
  • 银行贷款成本通常低于信用债和非标融资，如阳光城银行贷款成本为3.4-9.5%，低于债券融资。

• 监管政策：

  • 2020年8月推出“三线四档”政策，限制房企有息负债增长。
  • 2020年底推出房贷集中度管理，限制房地产贷款占比。
  • 2021年6月开始试点房企商票数据监控，加强流动性管理。

2. 银行对地产风险敞口

• 敞口构成：

  • 包括代销产品、表内外非标及债券投资、开发贷、按揭贷款、房企上下游融资等。
  • 截至21H1末，银行涉房敞口约占总资产的22%。

• 敞口结构：

  • 按揭贷款占比最高，达11.1%，开发贷占比约3.7%，表外非标资产占比5%。
  • 大中型银行涉房贷款占比较高，国有行占比36%，股份行27%，城商行21%，农商行18%。

• 风险敞口趋势：

  • 银行涉房资产占比稳中趋降，21H1末占比为15.5%，较20Q3下降0.2个百分点。
  • 银行地产敞口增速持续下行，尤其是按揭贷款和开发贷。

• 违约概率与损失：

  • 房企盈利空间有限，仅1-3%，短期内违约风险尚未显现。
  • 流动性紧张是当前房企违约的主要原因。
  • 对公房地产类资产违约损失率较高，预计在50%，对银行净利润影响在7-10%。

• 未来改善方向：

  • 地方政府需协调开发资金、加强项目监管、支持合理刚需。
  • 金融机构应调整对房贷集中度政策的理解，避免过度收紧。

3. 中长期：房企模式演化

• 盈利模式：

  • 短期：高杠杆模式不可持续，资产周转率和净利率成为关键。
  • 长期：杠杆率平稳下降，房企盈利更可持续。

• 规模变化：

  • 房企扩张由杠杆驱动转向内生利润驱动。

• 财务精细化：

  • 财务管理要求提高，提升资金使用效率。

• 去金融化路径：

  • 房地产金融化本质是房贷与房价偏离良性循环，严监管是打破恶性循环的可行路径。
  • 房产税推进有助于缓解地方政府对房地产交易的依赖，促进去金融化。

4. 风险提示

• 宏观经济失速：可能引发不良贷款大幅上升。
• 房企流动性风险：受政策限制和融资收紧影响，部分房企已出现违约，如华夏幸福、蓝光、泰禾、恒大、花样年等。

关键数据

• 2021H1：

  • 上市银行涉房贷款余额达41万亿元，占贷款比例32%。
  • 按揭贷款不良率0.47%，远低于开发贷的2.33%。
  • 地产项目盈利空间约1-3%，其中三线城市最弱。

• 融资成本：

  • 头部房企有息负债成本3.7%-8.7%。
  • 银行贷款成本低于信用债和非标融资。

• 房价与成本：

  • 2021年以来，房价同比增速下行，三线城市压力最大。
  • 建材价格快速上涨，带动建安成本上升。
  • 土地价格波动上行，压缩项目盈利空间。

结论

房地产行业面临融资监管趋严与盈利压力上升的双重挑战，银行对地产风险敞口有所下降，但需警惕房企流动性风险。中长期来看，房企将向更加稳健的盈利模式转型，房地产去金融化是趋势。政策调整与市场环境变化将对行业格局产生深远影响。