20170623-兴业证券-2017年房地产行业中期策略：干龙头股，看特朗普！_23页_1mb

房地产行业中期策略报告总结

核心内容

本报告分析了2017年中国房地产行业的中期趋势，指出地产行业集中度提升是长期趋势，并强调龙头房企在融资能力、拿地能力、并购能力和城市布局方面的优势，使得其市场份额持续扩大。同时，报告认为房地产大周期向上是关键前提，货币政策边际收紧对市场影响有限，且房地产作为居民资产配置的首选，具备较高的风险收益比。

此外，报告通过美国房地产行业的发展经验，指出龙头房企的集中度提升是全球性趋势，中国房企在2017年将加速追赶。结合特朗普的地产发展路径，提出其成功在于精准布局、高端定位、注重营销和优质并购，这些策略对中国房企具有借鉴意义。

最后，报告建议投资者关注龙头地产股，并重点推荐万科A、新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、华夏幸福、华侨城A、华联控股，同时看好港股地产股碧桂园、中国奥园等。

主要观点

• 龙头房企主导市场：中国房地产行业集中度在2017年Q1显著提升，TOP10和TOP20市场份额分别达到31.5%和41.8%，远超2016年末的18.7%和25.2%。预计2017年行业集中度将进一步提升，龙头房企将成最大赢家。
• 房地产大周期向上：银行资产荒背景下持续配置按揭贷款，引导居民资产配置，推动房地产进入超级大周期。按揭贷款余额占总贷款比重持续上升，房地产资产配置吸引力显著。
• 特朗普经验可借鉴：特朗普通过精准布局、高端定位、注重营销和优质并购，成为“地产之王”。其经验对中国房企发展具有参考价值。
• 政策推动三四线城市繁荣：政府通过五步走策略去库存，推动三四线城市中期繁荣，非40大中城销售面积增速远超核心城市，表明购房需求向三四线转移。
• 估值仍有提升空间：中国龙头房企市销率（PS）低于美国同行，伴随销售金额增长和行业集中度提升，估值仍有上涨潜力。

关键信息

行业集中度提升

• 2017年Q1，TOP10房企市场份额达31.5%，TOP20达41.8%。
• 2016年TOP10与TOP20市场份额分别比美国低10.7%和12.2%。
• 中性假设下，行业TOP3房企（万科、恒大、碧桂园）2017年总销售规模预计在1.5万亿元左右。

融资、拿地、并购与布局优势

• 龙头房企在融资成本、期限、灵活性方面优于中小房企。
• 大型房企在拿地能力和城市布局上更具优势，能有效应对调控政策。
• 并购是大型房企扩大市场份额的重要手段，2016年行业并购交易金额达4102亿元。

美国案例

• 美国TOP5、TOP10、TOP20市场份额分别从2003年的16.4%、22.5%、28.4%提升至2016年的20.7%、29.4%、47.4%。
• 美国龙头房企平均PS为1.2，而中国龙头房企仅为1.0，估值水平有较大提升空间。

三四线城市中期繁荣

• 政府通过五步走策略引导资产配置，三四线城市销售面积和金额增速显著高于核心城市。
• 2017年1-4月，非40大中城销售面积同比增长25.7%，远高于核心城市的1.9%。
• 非核心城市吸纳新增按揭贷款，推动销售增长。

投资建议

• 重点推荐：万科A、新城控股、招商蛇口、保利地产、世联行、华夏幸福、华侨城A、华联控股。
• 持续看好：港股地产股碧桂园、中国奥园等。
• 投资评级：买入、增持、维持、中性等，具体根据企业盈利预测和估值情况而定。

风险提示

• 货币政策大幅收紧可能对房地产市场产生较大负面影响。
• 房地产销售不及预期可能影响行业整体表现。

估值数据（部分重点公司）

附注

• 分析师：阎常铭（yanchangming@xyzq.com.cn），S0190514110001。
• 研究助理：齐东（qidong@xyzq.com.cn），陈永（chenyongyjs@xyzq.com.cn）。
• 报告发布日期：2017年6月23日。
• 相关报告：
  • 《房地产行业周报（2017.06.10-2017.06.16）：三四线中期繁荣，银行放按揭是宿命》
  • 《统计局5月数据点评：三四线中期繁荣持续》
  • 《五月按揭维持高位，银行长期配置按揭是宿命》