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长租公寓市场月度报告总结（2018年4月）

核心内容

2018年4月，中国长租公寓市场在政策支持、土地供应和企业创新等方面均有显著进展。政策层面，证监会与住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，标志着住房租赁资产证券化进入实质性推进阶段。各地政府也纷纷出台支持政策，包括北京、上海、广州、佛山、武汉、成都、江苏和河北，均对租赁住房市场进行了不同程度的政策倾斜和扶持。

市场租金方面，4月十大代表城市中，七个城市租金环比上涨，深圳涨幅最大；北京、广州、天津租金同比下跌，其余城市租金同比上涨。土地供应上，北京、上海、杭州和青岛共成交自持用地9宗，自持面积约42.6万m²，其中杭州和青岛的租赁用地供应力度显著增强。

企业动态方面，多家房企和平台通过合作、创新和融资方式拓展长租公寓业务，包括万科“万村计划”、阳光城获批首单储架式长租REITs、魔飞公寓获建行4000万元住房租赁贷款、自如推出企业服务式公寓等。

主要观点

• 政策支持加强：中央及地方政府持续推动住房租赁市场发展，通过资产证券化、人才公寓建设、租金补贴、租赁用地供应等多方面政策，促进市场规范化和可持续发展。
• 租金上涨趋势明显：主要城市租金整体呈现上涨态势，反映出租赁市场需求旺盛，但也可能引发市场波动，需关注租金调控政策。
• 土地供应政策明确：各地加大租赁住房用地供应，尤其是纯租赁用地，表明政府对租赁住房的重视，有助于稳定市场供应。
• 企业创新与融资突破：房企和租赁平台积极拓展业务，通过与金融机构合作、推出REITs、企业服务式公寓等方式探索多元化盈利模式和业务增长点。

关键信息

政策动向

• 证监会、住建部：联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，设立“绿色通道”，推动REITs落地。
• 北京：首次明确户籍无房家庭租房可入学，推动租购同权；首批政策性住房建设计划公布，包含公租房1.4万套。
• 上海：浦东推出35条人才新政，计划建设9000套以上国际人才公寓。
• 广州：南沙自贸区计划建设10000套人才公寓，满足紧缺人才和港澳青年的居住需求。
• 武汉：出台租购并举实施方案，计划新建、改建租赁住房不少于3万套，开展集体建设用地建设试点。
• 成都：发布“金熊猫”计划，力争引进2万名高层次人才，建设3.6万套人才公寓。
• 江苏：下达保障性安居工程目标任务，计划新建21.5万套棚户区和城中村改造项目。
• 河北：出台住房制度改革实施方案，推动租赁交易服务平台建设，提升租赁市场规范性。

市场概况

• 租金：4月十大代表城市中，七个城市租金环比上涨，深圳涨幅最大；北京、广州、天津租金同比下跌，其余城市同比上涨。
• 土地供应：北京大兴区第5宗集体建设用地租赁住房意向书公示；上海、杭州、青岛均有自持地块成交，其中杭州5宗为纯租赁地块，青岛为首个纯租赁地块。

行业和企业动态

• 万科：启动“万村计划”，通过城中村改造发展长租公寓，计划新增租赁住宅10万间以上。
• 华南城：与建设银行签订战略合作协议，推动住房租赁与普惠金融结合。
• 阳光城：获批A股民营房企首单储架式长租REITs，规模不超过30亿元，分两期发行。
• 蚂蚁金服：与中国银行合作，在雄安新区推进区块链房屋租赁项目，提升租赁服务效率和透明度。
• 国开行等银行：推出北京集体土地租赁房贷试点方案，贷款期限最长为25年，支持租赁住房建设。
• 邦舍公寓：入驻京东商城，拓展线上拓客渠道，提升品牌影响力。
• 蛋壳公寓：推出“棕鸟计划”，针对应届毕业生提供租金返现和免费换租服务。
• 魔飞公寓：获建行4000万元住房租赁贷款，是河南首笔民营企业住房租赁贷款。
• 自如：推出我国首栋企业服务式公寓“自如城市之光”，为员工提供专属生活服务。

点评与启示

• 政策推动：政策的持续出台和优化，为长租公寓市场提供了明确的发展方向和制度保障，有助于提升市场信心和规范性。
• 市场供需：租金上涨表明市场供需关系紧张，但部分城市租金同比下跌，需关注市场调控和区域差异。
• 土地供应：租赁用地供应增加，尤其是纯租赁用地，为租赁住房建设提供了土地资源保障。
• 企业创新：房企和租赁平台通过多元化手段拓展业务，提升服务质量和运营效率，推动市场向精细化、专业化发展。
• 金融支持：REITs和住房租赁贷款等金融工具的推出，有助于盘活存量资产、提升资金使用效率，促进市场健康发展。