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南京中商（600280）深度研究报告总结

核心内容概述

南京中商是一家拥有悠久历史的零售企业，自1936年创立以来，历经多次改革和转型。2004年起，雨润控股集团通过增持成为公司第一大股东，2009年祝义才先生通过要约收购进一步掌控公司，实现从国资控股向民企控股的转变。随着一系列改革措施的实施，公司活力逐渐显现，未来增长可期。

主要观点

• 股权结构改革：公司从国资控股逐步转变为民营企业控股，祝义才通过直接和间接方式持有公司71%的股份，成为实际控制人。
• 战略调整与改革：公司通过剥离超市业务、关闭亏损门店、提档升级百货门店、改善资产质量等手段，逐步清理历史遗留问题，提升盈利能力。
• 双核驱动发展：公司主营业务为百货零售和房地产业，其中百货零售为公司主要收入来源，而地产业务则作为利润新增长点，预计2013年结算金额达7-8亿元。
• 门店扩张与优化：公司推进门店扩张，2013年计划新开4家门店，物业来源包括自有和集团租赁，租金三年免租，降低短期亏损压力。
• 费用控制目标：公司计划将期间费率控制在10%左右，提升运营效率，减少利润吞噬现象。

关键信息

股权结构

• 第一大股东：祝义才先生，持股41.51%，通过江苏地华实业集团间接持股29.49%，合计持股71%。
• 国资退出：2009年后，国资基本退出，持股比例降至0.02%。

百货零售业务

• 门店分布：公司目前拥有8家百货门店，其中7家为自有物业，1家为租赁物业（大冶门店）。
• 重点门店：
  • 南京中心门店：2011年收入26.23亿元，2013年预计增长15%，净利润约6500万元。
  • 淮安门店：2011年收入12.6亿元，2013年预计增长15%以上，净利润约7000万元。
  • 徐州门店：2013年预计收入增长15%，净利润约5000万元。
• 其他门店：如太平洋门店、连云港门店、济宁门店、洛阳门店等，因体量较小或经营环境不佳，对利润贡献有限。

地产业务

• 项目数量：公司共有10个地产项目在开发，其中住宅和写字楼项目已竣工，城市综合体项目正在建设。
• 2013年收入预测：预计确认收入7-8亿元，净利润约1亿元。
• 重点地产项目：
  • 南京万豪国际中心：已竣工，2013年将确认收入。
  • 徐州黄河丽景花园：已竣工，但预计仍会亏损。
  • 淮安新亚国际大厦：已竣工，2013年将确认收入。
  • 淮安金陵名府：已竣工，2013年将确认收入。
  • 苏州云深处花园：已竣工，2013年将确认收入。
• 地产业务贡献：预计2013年地产业务贡献EPS约0.7元，2014年贡献约0.71元。

门店扩张计划

• 2013年新开门店：南京河西门店、镇江扬中门店、泗阳门店和铜陵门店。
• 物业来源：南京河西门店和铜陵门店通过集团租赁获得，三年免租；镇江扬中门店和泗阳门店为自有物业。
• 短期影响：新开门店在培育期，预计短期不贡献利润，但租金压力较小。

盈利预测

• 2013年EPS预测：2.78元（零售业贡献2.08元，地产贡献0.70元）。
• 2014年EPS预测：3.59元（零售业贡献2.88元，地产贡献0.71元）。
• 目标价位：2013年对应目标价位为46.46元，给予“增持”评级。

未来展望

公司通过内部改革和外部扩张，正逐步摆脱历史包袱，提升运营效率和盈利能力。随着重点门店的业绩释放和地产项目的收入确认，公司未来业绩有望持续增长。同时，公司计划控制期间费率，进一步提升盈利能力。

风险提示

• 消费环境持续低迷。
• 期间费率控制未能达到预期。
• 外扩项目进展缓慢。
• 投资资金需求大，财务费用对利润影响显著。

投资建议

• 评级：给予“增持”评级。
• PE估值：零售部分给予22倍PE，房地产部分给予1倍PE。
• 目标价位：2013年对应目标价位为46.46元。

总结

南京中商在祝义才先生的领导下，通过一系列改革措施，逐步摆脱了历史遗留问题，实现了从国资控股向民企控股的转变。公司重点发展百货零售业务，同时通过地产项目实现利润增长。2013年，公司重点门店将迎来业绩释放，地产业务进入结算高峰，整体盈利能力和增长潜力显著提升。公司计划通过控制期间费率和门店扩张，进一步优化运营结构，提升市场竞争力。