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报告摘要

報告China/HongKongMonthlyChartBook - HK Property Summary

核心内容

本报告为DBS Group Research发布的《Hong Kong Property》第43期，主要分析了香港房地产市场的最新动态，包括零售、住宅、办公及投资领域。报告重点介绍了SHKP新落成的V City购物中心，并对主要房地产开发商、投资者及REITs的估值、股价表现和市场趋势进行了详细分析。

V City – 更多的不只是郊区购物中心

战略位置：V City位于Tuen Mun，毗邻西铁线终点站，与地铁及轻铁直接相连，设有公共交通交汇点，方便本地及跨境出行。
交通便利：通过人行天桥连接周边地区，进一步提升可进入性，吸引大量人流。
目标客群：位于Century Gateway之下，该住宅项目提供约2,000个住宅单位，成为V City的主要客源地。
租户组合：引入了如Giordano、Sa Sa、UNIQLO等知名零售品牌，还设有旅游导向的珠宝手表店和美容区，吸引内地游客。
特别服务：设有旅游柜台，并提供往返深圳湾口岸的跨境巴士服务，增强对内地市场的吸引力。
主力租户：YATA超市为V City的主力租户，占据约27,000平方英尺的面积。
餐饮区：一楼设有多种特色餐饮店，吸引顾客停留。
国际品牌拓展：GAP将开设新店，反映国际品牌向郊区扩展的趋势。
租金收入预估：基于平均租金HK $70/平方英尺和60%的效率比率，预计年租金收入超过HK $130百万。

股价表现与估值分析

股价表现对比

房地产开发商：与恒生指数（HSI）对比，部分公司如Cheung Kong、Hang Lung Group等表现优于或低于市场。
房地产投资者：如Great Eagle、HK Land等，其股价波动与HSI有显著关联。
REITs：如Fortune REIT、Link REIT等，表现强劲，部分推荐“买入”。

估值指标

公司	代码	FYE	市值（HK$亿）	最新股价（HK$）	12个月目标价（HK$）	建议	FY13市盈率	FY14市盈率	6月NAV（HK$）	NAV折扣（%）	FY13收益率（%）	FY14收益率（%）
长江实业	1 HK	Dec	252	109.00	132.90	Buy	9.8	8.7	173.4	(37)	3.1	3.3
龙湖集团	10 HK	Dec	170	37.95	46.95	Buy	19.8	16.6	58.7	(35)	2.1	2.1
龙湖地产	101 HK	Dec	65	24.05	30.10	Buy	24.7	19.9	37.6	(36)	3.1	3.1
亨德逊	12 HK	Dec	66	45.60	49.70	Hold	15.7	14.7	82.9	(45)	2.3	2.3
九仓置业	173 HK	Dec	10	3.66	5.06	Buy	6.1	5.9	11.3	(67)	4.1	4.1
聚豪置业	683 HK	Dec	83	31.00	36.40	Buy	10.3	11.0	72.7	(57)	2.9	2.9
铁路公司	66 HK	Dec	172	28.95	30.85	Hold	20.1	15.9	36.6	(21)	2.7	2.7
新世界发展	17 HK	Jun	68	10.80	11.30	Hold	10.2	8.4	22.6	(52)	3.9	3.9
新鸿基	83 HK	Jun	6	10.46	14.80	Buy	9.3	14.7	21.1	(51)	4.8	4.8
SHKP	16 HK	Jun	64	100.30	124.60	Buy	14.5	12.5	178.0	(44)	3.3	3.3
太昌	88 HK	Mar	14	6.01	6.89	Buy	6.6	7.8	17.2	(65)	5.0	5.0
Wheelock & Co.	20 HK	Dec	42	39.25	43.00	Buy	10.2	9.5	66.1	(41)	3.1	3.3
翁泰地产	369 HK	Dec	6	4.72	6.17	Buy	14.2	7.3	13.7	(66)	2.9	2.9

REITs估值

REIT	代码	FYE	市值（HK$百万）	最新股价（HK$）	12个月目标价（HK$）	建议	FY12A收益率（%）	FY13F收益率（%）	FY14F收益率（%）	价格/账面价值（x）	杠杆率（%）
Champion REIT	2778 HK	Dec	19,884	3.48	3.75	Hold	6.0	5.8	5.2	0.44	23.5
Fortune REIT	778 HK	Dec	11,604	6.28	8.00	Buy	5.2	5.7	6.1	0.63	20.9
Yuexiu REIT	405 HK	Dec	10,762	3.91	n.a.	NR	7.2	7.1	7.6	0.68	33.4
Hui Xian REIT	87001 HK	Dec	19,793	3.86	n.a.	NR	6.0	6.5	7.0	0.70	6.1
Link REIT	823 HK	Mar	81,805	35.40	41.70	Buy	3.7	4.1	4.5	0.99	13.6
Prosperity REIT	808 HK	Dec	3,410	2.45	2.76	Buy	5.5	6.2	6.5	0.54	20.9
Regal REIT	1881 HK	Dec	7,362	2.26	n.a.	NR	6.2	7.6	8.3	0.46	29.2
Sunlight REIT	435 HK	Jun	4,833	2.99	3.52	Buy	5.7	5.7	6.1	0.48	26.9

住宅市场趋势

交易趋势

一手市场交易量与价值：提供了2013年8月及2013年6月的一手市场交易数据。
二手市场交易量与价值：提供了2013年8月及2013年6月的二手市场交易数据。
确认率：展示了整体及高价值住宅项目的确认率数据。

影响因素

实际GDP增长：反映经济对房地产需求的影响。
失业率：影响购房与租房意愿。
3个月HIBOR与基准利率：影响贷款成本及购房能力。
有效按揭利率：影响购房者的负担能力。

房屋可负担性

私人住户可负担性：反映市场对普通家庭的可负担性。

租金回报率

大众市场项目租金回报率：反映住宅投资的吸引力。
租金回报率差异：展示不同项目的租金回报差异。

项目动态

新项目启动（2013年8月）

项目	位置	开发商	总单位数	已售单位数	销售百分比	ASP（HK$/平方英尺）
Nil	-	-	-	-	-	-

获得预售许可（2013年7月）

项目	开发商	位置	单位数
Park Signature	NWD	NT	1,620
Century Gateway Ph 2	SHKP	NT	911

预售许可待审批（2013年7月）

项目	开发商	位置	单位数
The Nova	COLI/URA	HK	255
SIL 850	Hong Kong Housing Society	HK	274
The Avenue Ph2	Sino Land/Hopewell/URA	HK	1,096
The Avenue Ph1	Sino Land/Hopewell/URA	HK	179
IL 9007 (Phase 1)	Wharf/Nan Fung Group	HK	19
RBL 1139	COLI	HK	7
NKIL 6306	Kerry Properties	Kln	41
Park Metropolitan	Sino Land/URA	Kln	299
MacPherson Place	Kowloon Development/URA	Kln	293
NKIL 6494 RP	Cheung Kong	Kln	402
Heya Star	Hong Kong Housing Society	Kln	175
Heya Delight	Hong Kong Housing Society	Kln	130
The Austin	NWD/Wheelock	Kln	576
Lot 385 RP & Exts in DD 352	CITIC Pacific/HKR Int'l	NT	102
FSSTL 202	SHKP	NT	144
Lot 245 in DD 331	Sino Land	NT	16
Lohas Park Package 3	Cheung Kong	NT	1,648
Double Cove Ph 2	Henderson Land/NWD	NT	865
Mont Vert Ph 1	Cheung Kong	NT	1,071
TPTL 200	Sino Land	NT	545
TPTL 201	Sino Land/K Wah Int'l	NT	546
City Point	Cheung Kong	NT	1,717
1 Tsing Lung Road	Manhattan Realty	NT	75
Lot 421 in DD 127	NWD	NT	98