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2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点

核心内容概述

2026年下半年房地产市场将继续面临总量下行压力，但结构性分化和政策调整将成为关注重点。整体来看，新房销售和土地市场均呈现收缩趋势，但部分核心城市和优质地块表现相对较好。同时，库存去化周期依然偏高，市场仍未企稳。在投资层面，房企的销售和拿地能力对股价表现具有显著影响，具备较强基本面的企业更有可能在下行周期中保持相对稳定。

主要观点

1. 新房销售：总量无弹性，结构分化

• 2026年上半年全国商品房销售面积4亿平方米，同比-11.6%，销售金额3.8万亿元，同比-13.6%。
• 新房销售整体呈下行趋势，但Q2同比降幅收窄，市场边际改善。
• 2026年下半年销售跌幅有望收窄，但全年销售仍预计负增长，成交总量再下台阶。
• 一线城市销售表现相对稳定，二线城市和三线城市同比跌幅较大。

2. 土地市场：低基数下继续萎缩

• 2026年上半年土地成交量和出让金均同比大幅下降，面积和金额分别下降25.9%和32.9%。
• 土地市场呈现明显的结构性分化，核心城市和优质地块成交热度上升，但整体供应仍偏弱。
• 2026年上半年TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，其中上海、杭州、北京领跑。

3. 库存去化：仍处高位，分化严重

• 截至2026年5月，70城新房库存去化周期为34个月，同比增加7.1个月，仍处偏高区间。
• 一线城市去化周期相对健康，但二线城市和三线城市去化周期普遍超过20个月。
• 库存去化周期的高低与价格弹性密切相关，有效库存可通过合理让利转化为实际成交。

4. 房企表现：分化加剧，销售与拿地成为关键

• 2026H1百强房企拿地金额和建面同比分别下降35%和25%，处于近五年低位。
• 部分房企如华润置地、越秀地产、绿城中国等拿地强度较高，而多数房企表现疲软。
• 销售和拿地能力与房企股价表现呈正相关，销售的确定性高于拿地。

关键信息

1. 销售表现

• 全国商品房销售面积：4亿平方米，同比-11.6%。
• 全国商品房销售金额：3.8万亿元，同比-13.6%。
• 117城销售金额同比-27.1%，Q2收窄至-2.5%。
• 23城新房成交套数同比-12%，二手房同比+5%，合计同比-1%。

2. 土地市场表现

• 300城涉宅用地成交面积：6939万方，同比-25.9%。
• 涉宅用地出让金：5000亿元，同比-32.9%。
• 300城平均溢价率：17.5%，创近一年新高。
• TOP20城市涉宅土地出让金占比达67%，其中上海以521亿元居首。

3. 库存与去化周期

• 70城已取证未售库存：4.3亿平方米，同比-4%。
• 一线城市库存：0.4亿平方米，二线城市：2.5亿平方米，三线城市：1.4亿平方米。
• 70城去化周期：34个月，同比增加7.1个月。
• 一线、二线、三线城市去化周期分别为22、35、39个月，均高于警戒线（20个月）。

4. 房企拿地与销售

• 百强房企拿地金额：3710亿元，同比-35%。
• 拿地强度较高的房企包括：越秀地产（58.6%）、华润置地（34.8%）、绿城中国（38.9%）。
• 销售与股价相关性更高，销售的确定性是股价表现的核心因素。

5. 估值分析

• 传统房企PE中枢为64.5，转型及出险房企PE中枢为2.6和0.1，波动较大。
• PB估值方面，传统房企PB中枢为0.5，转型房企为0.6，出险房企为-1.3。
• 2026M6样本房企P/S估值区间为0.03至1.91，部分企业估值较低，市场存在修复空间。

投资建议

• 关注结构性机会：核心城市及优质地块仍有投资价值，但需警惕市场分化。
• 重视政策影响：政策调整将是推动市场企稳的重要因素，需密切关注政策动向。
• 优选基本面稳健房企：销售和拿地能力强的房企在下行周期中更具抗风险能力。
• 警惕库存压力：库存去化周期仍偏高，市场整体仍需时间消化库存。
• 重视估值修复：部分房企估值较低，具备一定投资潜力，但需谨慎评估其基本面。

总结

2026年下半年房地产市场将继续呈现总量下行、结构分化、政策驱动的特点。新房销售和土地市场均面临压力，但部分核心城市表现相对较好。库存去化周期仍处高位，市场尚未企稳，需关注政策调整和企业基本面。投资建议聚焦于结构性机会和政策驱动，优选销售和拿地能力强、估值合理的房企。整体市场仍需时间消化库存，短期内难以实现全面反转。