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2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点

核心内容概述

2026年下半年房地产市场将延续结构性分化趋势，整体成交量和价格仍面临下行压力。市场的主要特征是“总量无弹性”，即新房销售总量将持续走低，但部分城市或区域可能因政策支持、推盘节奏或市场热度出现边际改善。政策的协同效应和市场结构的变化将对行业产生重要影响，尤其是土地市场和库存去化方面。

2026H1基本面回顾

销售情况

• 新房销售：2026年1-6月全国商品房销售面积为4亿平方米，同比-11.6%，已回落至2009年水平；销售金额为3.8万亿元，同比-13.6%，已回落至2014年水平。
• 市场走势：新房销售同比降幅在Q2显著收窄，其中4、5月销售金额环比增长，6月销售平稳，但全年仍预计负增长。

拿地情况

• 土地成交量：2026年上半年土地成交量在低基数下继续萎缩，全国300城涉宅用地成交面积同比-25.9%，成交金额同比-32.9%。
• 拿地集中度：TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，其中上海、杭州、北京等城市表现突出，但同比降幅较大。

库存情况

• 库存去化：全国70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比-4%，环比-1.2%。
• 去化周期：截至2026年5月，70城新房库存去化周期为34个月，其中一线、二线、三线城市分别为22、35、39个月，均高于警戒线（20个月）。

房企表现

• 拿地强度：2026H1百强房企拿地金额同比下降35%，其中越秀地产、华润置地、绿城中国等企业拿地强度较高。
• 销售与股价关系：销售表现与房企股价正相关，销售强弱直接影响股价表现，拿地金额与市值相关性较弱。

2026H1政策回顾

• 政策支持：2026年上半年政策面持续释放支持信号，但效果有限，市场仍处于调整期。
• 政策影响：政策的边际改善对市场起到一定支撑作用，但不足以逆转整体下行趋势。
• 政策重点：2026年下半年政策关注点将转向结构性支持，如核心城市、优质地块等，政策协同将成为市场稳定的关键。

商业回顾与展望

新房市场

• 成交量：新房销售仍处于调整期，成交量由新推盘和老库存共同支撑，但整体趋势下行。
• 价格走势：二手房价格在小阳春期间小幅上涨，但成交淡季价格承压，结构性分化显著。
• 市场预期：市场企稳仍需政策支持，预计2026年下半年新房销售跌幅将收窄，但全年仍为负增长。

二手房市场

• 成交量：二手房成交量趋势性放大，主要因新房成交下行和存量增加。
• 价格表现：二手房价格在6月同比-5.6%，其中一线、二线、三线城市跌幅分别为-4.9%、-5.4%、-6%。
• 置换链条：置换链条尚未有效打通，影响二手房交易总金额。

2026H2展望与投资建议

销售预期

• 下半年销售：受低基数影响，新房销售跌幅有望收窄，但全年仍为负增长。
• 推盘节奏：推盘供应的节奏将影响销售表现，供应充足的月份表现更强。

土地市场

• 土地供应：土地供应节奏放缓，成交量继续萎缩，但部分核心城市和优质地块热度回升。
• 土地集中度：土地成交集中于核心城市，如上海、杭州、深圳等，房企拿地向核心城市聚集。
• 土地价格：土地成交溢价率在6月冲高至17.5%，部分城市出现高价地块。

库存去化

• 库存压力：库存去化周期仍处高位，市场整体供过于求，去化压力持续。
• 库存转化：通过合理让利实现“以价换量”，库存有望逐步转化，但需时间。

投资建议

• 关注政策：政策的协同效应和结构性支持将影响市场走势，关注政策动向。
• 聚焦核心城市：核心城市和优质地块将成为土地市场的主要受益者。
• 关注房企基本面：销售和拿地能力强的房企在下行周期中更具安全性和弹性，值得关注。
• 关注估值：PE、PB估值波动较大，P/S估值成为重要参考指标，部分房企估值偏低。

关键信息总结

• 总量无弹性：新房销售总量持续下行，但结构性分化明显。
• 政策关键：政策支持将成为市场稳定和修复的重要推动力。
• 库存去化周期高：全国库存去化周期仍处高位，市场整体供过于求。
• 房企分化：部分房企表现较好，如越秀地产、华润置地、绿城中国等，而多数房企面临压力。
• PE与PB估值：传统房企PE估值仍具备参考价值，但转型和出险房企估值波动大，需谨慎评估。

主要观点

• 房地产市场已进入长坡下行周期，总量持续萎缩，但结构性分化显著。
• 二手房市场在新房下行背景下表现出相对韧性，但价格承压。
• 土地市场受政策和核心城市带动，成交量和溢价率有所回暖。
• 房企的销售和拿地能力直接影响股价表现，优质房企更具投资价值。
• 市场企稳需政策支持和结构性优化，关注核心城市和优质地块。