20220315-华安证券-房地产行业点评_商品房销售疲软_投资韧性初显_3页

商品房销售疲软，投资韧性初显

核心内容

2022年1~2月，中国房地产市场呈现销售疲软、开发投资逐步回暖的态势。整体来看，房地产行业面临一定的下行压力，但部分政策支持和城市更新项目的推进，为行业注入了新的发展动能。

主要观点

销售端表现

• 销售面积与金额双降：2022年1~2月商品房销售面积同比下降9.6%，销售金额同比下降19.3%；住宅销售金额累计同比下降22.1%。
• 价格与区域分化：全国商品房销售均价同比下降10.75%，东部地区销售均价仍居全国首位，达14276元/平方米。
• 高频数据承压：30大中城市3月至今的成交面积同比下滑48.0%，销售下行趋势明显。
• 政策影响待观察：后续政策放松力度及房企“以价换量”策略将影响销售短期波动。

开竣工情况

• 新开工降幅收窄：1~2月新开工面积同比下降12.2%，较2021年12月降幅有所改善。
• 竣工面积下滑：1~2月竣工面积同比下降9.8%，但随着“保交付”政策逐步落地，竣工有望恢复增长。
• 拿地与开工时滞：拿地向开工传导存在2~3个季度的时滞，房企拿地策略趋于保守，开工节奏受“土地供应两集中”及政策限制影响。

开发投资情况

• 投资完成额转正：1~2月房地产开发投资完成额同比增长3.7%，较2021年12月明显改善。
• 土地投资贡献减弱：土地成交建面同比下降42.3%，土地投资对开发投资的支撑作用减弱。
• 城市更新成为新引擎：《政府工作报告》提出新型城镇化和城市更新，郑州等地推进棚改政策，或为开发投资提供新的增长点。

融资端压力

• 到位资金持续下滑：1~2月到位资金同比下降17.7%，其中国内贷款、自筹资金、回款均出现不同程度的下降。
• 销售回款仍为主渠道：销售回款占到位资金的50.6%，但消费者购房意愿未明显提升，住户贷款减少，显示市场信心不足。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注保利发展、万科A、金地集团等龙头企业。
• 成长受益型：关注金科股份、新城控股等可能受益于政策支持的公司。
• 物管优质标的：可关注碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等物业管理企业。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

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