20181104-招商证券-房地产周度全数据跟踪_重点城市首套房贷利率已连续两周改善_销量10月同比小幅回落_45页_2mb

房地产市场周度分析总结

核心内容概览

1. 首套房贷利率改善：重点城市首套房贷利率已连续两周改善，从10月第二周的5.701%降至第四周的5.695%，预计年底将出现绝对数据改善，对销量复苏形成支撑。
2. 销量小幅回落：10月重点城市一手房销量同比增速小幅回落，其中一线回落幅度较大，三四线次之，二线最小。
3. 去化周期维持低位：重点城市整体去化周期自2016年去库存调控以来维持在10个月左右，一线去化周期略有回落，二线和三线在历史低位盘整。
4. 房价回升趋势：70城房价同比自17年1月见顶回落，但18Q2以来各线城市房价同比均有所回升，可能是限价政策边际放松的结果。
5. 土地市场调整：9月住宅类土地供应和成交面积同比增速回落，溢价率继续下降，但部分城市如天津、石家庄、北京等地仍有土地成交。
6. 政策与金融环境：近期政策强调分类调控和抑制投机炒房，房贷利率和首付比例保持相对稳定。

主要观点

• 需求端：一/二线已进入复苏通道，三四线城市因供给侧改革影响，仍处调整阶段。10月销量同比小幅回落，但一线和二线部分城市销量环比上升，显示市场存在一定的复苏迹象。
• 供给端：重点城市可售套数自15Q4以来持续回落，18Q2有所改善。整体去化周期维持在10个月左右，未来三四线城市内部分化可能加剧。
• 房价趋势：70城房价同比于17年1月见顶回落，但18Q2以来出现回升，显示市场对房价的稳定预期增强。短期房价不具备普跌基础，受行业资金链和去化周期影响。
• 土地市场：住宅类土地供应和成交面积同比增速回落，溢价率下降，但部分城市如天津、石家庄等仍有较大土地成交，显示区域间差异显著。
• 政策影响：政策层面强调遏制投机炒房和抑制房价过快上涨，同时加强住房制度建设，市场调控趋严。

关键信息

一手房销量

• 整体销量：10月重点城市一手房销量同比增速为-15%（-12 PCT），环比上升14%。
• 分城级销量：
  • 一线：环比上升2%，同比-11%（-36 PCT）。
  • 二线：环比上升36%，同比-17%（-3 PCT）。
  • 三四线：环比上升1%，同比-19%（-13 PCT）。
• 分区域销量：
  • 长三角：环比上升34%，同比-10%（+1 PCT）。
  • 珠三角：环比上升5%，同比+32%（-14 PCT）。
  • 环渤海：环比上升22%，同比-19%（-14 PCT）。
  • 中西部：环比上升58%，同比-34%（-20 PCT）。

二手房销量

• 整体销量：10月重点城市二手房销量同比增速为-15%（-12 PCT），环比上升9%。
• 分城级销量：
  • 北京：环比上升9%，同比+44%（-23 PCT）。
  • 深圳：环比持平，同比-20%（-4 PCT）。
  • 杭州：环比上升4%，同比-66%（-2 PCT）。
  • 南京：环比上升15%，同比+25%（+37 PCT）。

土地市场

• 住宅类土地供应：9月住宅类土地供应同比增速为12%，一线/二线/三四线均有回落。
• 住宅类土地成交：9月住宅类土地成交同比增速为15%，一线/二线/三四线均有回落。
• 楼面均价与溢价率：9月楼面均价略有下降，溢价率继续回落，18年9月为10%。
• 重点地块：
  • 上海市徐汇区漕河泾街道282d-01地块，成交面积1.37万平，总地价3.65亿元，楼面价0.95万元/平。
  • 天津市津南区葛沽镇地块，成交面积12.52万平，总地价6.53亿元，楼面价0.27万元/平。
  • 南昌市湾里区双马石路以南地块，成交面积1.60万平，总地价0.96亿元，楼面价0.40万元/平。

房价走势

• 70城房价同比：9月同比+8.9%（+0.9 PCT），一线城市最先见顶回落，三四线最滞后。
• 房价环比：9月环比+1.0%，一线城市为涨跌分水岭，二线和三四线为15个月。
• 房价涨跌TOP10：
  • 涨幅TOP10：无锡（+3.40%）、徐州（+3.30%）、北海（+3.10%）、西安（+3.00%）等。
  • 跌幅TOP10：厦门（-0.10%）、北京（0.00%）、南京（0.00%）、上海（+0.10%）等。

政策与金融环境

• 政策动态：
  • 住建部：加大分类调控、精准施策力度，促进房地产市场平稳运行。
  • 北京住建委：严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理，打击违法违规行为。
  • 北京市委常委会：强调京津冀协同发展，严控地价房价，遏制违法建设。
• 房贷利率：重点城市首套房贷利率连续两周改善，从5.701%降至5.695%，显示信贷环境有所宽松。
• 首付比例：北京、上海、深圳等重点城市首套房贷首付比例维持在30%左右，部分城市如杭州、成都等有不同规定。

总结

整体来看，房地产市场在政策调控和信贷环境改善的背景下，呈现出一定的复苏迹象。重点城市一手房和二手房销量在10月有所波动，但一线和二线城市表现相对较好，三四线城市仍需时间调整。房价在18Q2以来有所回升，短期不具备普跌基础。土地市场供应和成交面积同比增速回落，但部分城市如天津、石家庄等仍有较大成交。政策层面强调分类调控和抑制投机炒房，市场环境趋于稳定。未来，随着房贷利率的进一步改善，房地产市场有望迎来更强劲的复苏。