上海甲级写字楼市场报告_6页_1mb

2026年第二季度上海甲级写字楼市场总结

核心内容概述

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供需关系调整中表现出短期改善迹象。新增供应量显著下降，租赁活动增强，空置率下降，净吸纳量环比增长。尽管平均租金仍呈下行趋势，但核心细分市场租金韧性较强，有助于抑制整体租金跌幅。

主要观点

• 市场短期改善：由于新增供应放缓和租赁需求增强，市场在第二季度迎来短期改善。
• 空置率下降：空置率环比下降0.7个百分点至23.5%，净吸纳量增长51%至20.9314万平方米。
• 租金持续下行：平均租金环比下降1.9%，至每平方米每天5.81元人民币，但核心细分市场租金跌幅较小。
• 需求结构变化：租户更倾向于利用租金调整窗口进行升级、扩张和整合办公空间，中型和大型交易占比提升。
• 投资市场活跃：第二季度共完成8笔办公及产业园区交易，总交易额超40亿元人民币，上半年累计交易额超过150亿元人民币。
• 核心区域与新兴市场双轨发展：核心CBD如南京西路、淮海中路、小陆家嘴仍受青睐，而新兴次级市场如前滩、徐汇滨江、虹桥CBD等因租金更具竞争力而吸引更多关注。

关键信息

供需动态

• 供应：第二季度新增供应约6.9万平方米，较第一季度显著减少，主要受K11二期竣工影响。
• 需求：租赁活动增强，净吸纳量环比增长51%，主要由TMT、金融、生物医药、零售和专业服务等行业推动。
• 租户行为：更多租户开始利用租金调整窗口进行升级、扩张和整合办公空间，小型交易活跃，中大型交易占比提升。

租金趋势

• 整体租金：平均租金环比下降1.9%，至每平方米每天5.81元人民币。
• 核心细分市场租金韧性：南京西路、淮海中路和小陆家嘴租金跌幅明显低于全市平均水平，主要得益于其优越的地理位置、高标准建筑和成熟租户基础。
• 新兴市场租金表现：徐汇滨江、前滩等新兴市场租金跌幅收窄，因租金更具竞争力且楼面面积更大。

投资市场

• 交易活动：第二季度共完成8笔办公及产业园区交易，总交易额超过40亿元人民币，上半年累计交易额超150亿元。
• 买家类型：自住业主、价值导向型买家、工业资本和本地私人买家为主要交易支持者。
• 投资偏好：投资者更关注能提供稳定现金流和未来重新定位潜力的资产，核心地段、低门槛机遇、可分层出售资产以及具有明确工业用途的房产成为关注焦点。

分析与展望

• 短期趋势：租金可能继续温和下行，但核心市场和优质楼宇将更具韧性。
• 长期挑战：市场仍面临空置率上升和未来供应增长的压力，复苏需依赖宏观经济改善和企业扩张意愿增强。
• 行业驱动：服务业、科技、专业服务、医疗保健、贸易和物流等行业将持续推动租赁需求。
• 区域发展：核心CBD和新兴次级市场将共同支撑市场发展，租户对租金和空间灵活性的需求日益增长。

主要交易案例

结论

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场在供需关系调整中展现出短期改善迹象，核心市场租金韧性较强，租赁需求由升级、扩张和整合驱动。投资市场保持活跃，但整体仍以谨慎为主，未来市场复苏将依赖于宏观经济环境和企业信心的改善。