20220906-亿翰智库-8月房地产行业月报（第50期）_核心城市降首付开启_政策或迎分水岭_27页_1mb

2022年8月房地产行业月报总结

核心内容概述

2022年8月，中国房地产市场整体仍处于低迷状态，但政策端开始出现调整迹象。核心二线城市的降首付政策有所松动，保交楼专项借款及纾困基金逐步启动，但政策力度仍显不足。与此同时，土地市场在第三批集中供地的推动下，供应规模有所回升，但成交情况仍显疲软。企业层面，利润普遍下行，但国央企在融资和拿地上仍保持优势，而民企则面临较大的融资压力。

主要观点

• 政策端调整：7月底政治局会议后，国常会进一步明确政策方向，核心二线城市降首付比例，部分城市放宽限购政策，保交楼专项借款和纾困基金陆续启动，但实际效果仍需观察。
• 市场表现低迷：8月全国商品住宅销售面积同比和环比均出现大幅下降，一线城市和核心二线城市表现相对较好，但三四线城市仍面临较大压力。
• 土地市场波动：第三批集中供地开启，供应面积同比大幅下降，但环比上升，部分城市成交面积同比上升，显示市场逐步回暖迹象。
• 企业经营分化：国央企在融资和拿地上表现优于民企，而民企融资环境依然严峻，美元债展期和违约现象持续。部分稳健型房企仍保持盈利，市场信心偏弱。
• 资本市场震荡：房地产指数微涨，但整体市场信心仍偏弱，部分房企通过债务偿还和展期缓解压力，但多数房企面临亏损。

关键信息

行业政策

• 限贷政策：首套房贷利率降至历史新低4.1%，核心二线城市放宽首付比例，但力度有限。
• 限购政策：一线和环一线城市放宽限制以吸引人才，部分城市取消限购，但整体效果仍需观察。
• 保交楼政策：国家和地方启动专项借款及纾困基金，但落地缓慢，需加快推进。

住宅市场

• 成交面积：8月全国商品住宅销售面积为1716.5万平米，同比和环比均下行，但降幅较7月有所收窄。
• 城市表现：长三角和珠三角核心城市表现较好，如上海、杭州、合肥；其他地区整体表现不佳。
• 去化周期：库存压力仍在需求侧，去化周期进一步延长，市场仍处于底部运行区间。

土地市场

• 供应情况：8月住宅用地供应面积同比下降38%，但环比上升38%，22城启动第三批集中供地。
• 成交情况：成交面积同比下降11%，但一二线城市同比上升，三四线城市成交面积环比上升，但同比仍下降。
• 溢价率：一线城市溢价率上升，但其他城市普遍下降，显示市场预期仍偏弱。
• 流拍情况：核心二线城市流拍宗数增加，三四线城市流拍情况严重，显示市场信心不足。

企业经营

• 投资情况：8月房企拿地规模环比下降43.5%，央企和地方国企为主，民企拿地减少。
• 销售情况：TOP200房企总销售额环比持平，同比大幅下降，结构性分化明显。
• 融资情况：境内债融资有所改善，但海外债持续净流出，部分民企尝试增信发债。
• 资本市场：房地产指数微涨，但整体信心偏弱，多数房企股价下跌。

图表概览

• 图表1：8月国常会内容和限贷放宽政策
• 图表2：8月限购放宽政策
• 图表3：8月保交楼方面政策
• 图表4：各能级城市8月商品住宅成交面积情况
• 图表5：典型城市近半年去化周期情况
• 图表6：2022年8月各能级城市土地供应情况
• 图表7：2022年8月各能级城市土地成交情况
• 图表8：2022年8月各能级城市土地成交平均溢价率
• 图表9：2022年8月各能级城市土地成交楼面均价
• 图表10：2022年8月各能级城市流拍情况
• 图表11：2020年1月至2022年8月全国房企拿地总金额和平均溢价率
• 图表12：2021年至2022年1-8月权益拿地金额TOP100房企企业性质
• 图表13：2022年1-8月销售额TOP10房企销售情况
• 图表14：2022年8月样本房企销售业绩及增速
• 图表15：2020年1月至2022年8月TOP200房企销售总额及同比
• 图表16：2021年至2022年8月房企信用债融资情况
• 图表17：2021年5月至2022年8月不同类型房企信用债融资情况
• 图表18：2021年至2022年8月房企海外债融资情况
• 图表19：近1年来房地产指数、恒生指数和沪深300指数累计涨跌幅
• 图表20：2022年8月房企主要经营事项

未来展望

• 政策分水岭：二十大或成为政策的分水岭，若政策进一步放松，市场有望回暖。
• 市场调整：住宅市场和土地市场仍处于深度调整期，需政策端快速和有力的干预。
• 企业出清：行业出清仍在继续，部分房企面临债务违约和展期问题，市场信心尚未恢复。
• 区域差异：核心城市和热点区域仍具备一定韧性，三四线城市需等待市场轮动和预期改善。

总结

2022年8月，中国房地产市场整体低迷，政策端有所松动但力度有限。核心二线城市在限贷和限购方面出现调整，保交楼专项借款和纾困基金启动，但落地缓慢。住宅市场成交面积继续下行，去化周期延长，市场信心不足。土地市场在第三批集中供地推动下供应增加，但成交仍低迷，流拍情况严重。企业层面，国央企在融资和拿地上保持优势，民企则面临较大挑战，销售和利润普遍下行。资本市场震荡，房地产指数微涨，但整体信心仍偏弱。未来政策走向和市场信心恢复将是决定行业走势的关键。