20180716-华创证券-房地产6月月报_投资高位略降_开_施工趋强_销售不弱_21页_1000kb

房地产6月月报总结

核心内容

投资端

• 投资高位略降：1-6月房地产开发投资额同比增长9.7%，较前值下降0.5pct。6月单月同比增速为8.4%，较5月下降1.4pct。
• 新开工与施工趋强：商品房新开工面积同比增长11.8%，较前值上升1.0pct；施工面积同比增长2.5%，较前值上升0.5pct。
• 土地购置面积上升：1-6月土地购置面积同比增长7.2%，较前值上升5.1pct；6月单月土地购置面积同比增速达21.1%，环比上升44%。
• 竣工面积低迷：商品房竣工面积同比下降10.6%，6月单月同比下降12.7%。
• 土地购置费贡献率回落：6月施工相关投资由土地推动型向资金约束型转变，但土地购置费仍对投资形成支撑。
• 维持18年开发投资增速预测：预计2018年全年开发投资增速为6.0%。

销售端

• 销售面积略增：1-6月商品房销售面积同比增长3.3%，较前值上升0.4pct；6月单月销售面积同比增长4.5%，环比增长45.8%。
• 区域差异显著：主流49城销售面积同比下降15.1%，而其余604城增长8.5%；东部同比下降5.4%，中部、西部、东北分别增长12.8%、10.0%、-1.1%。
• 房价保持稳定：1-6月商品房销售均价同比增长9.5%，住宅均价增长11.3%。
• 销售集中度提升：6月50家主流房企销售额同比增长50.4%，远高于行业整体增速。
• 维持18年销量增速预测：预计2018年全年商品房销量增速为0%。

资金端

• 资金来源趋弱：1-6月房地产开发企业合计资金来源同比增长4.6%，较前值下降0.5pct；6月单月同比增长3.0%，较5月下降14.3pct。
• 国内贷款与按揭贷款疲软：6月国内贷款同比下降26.8%，按揭贷款同比下降5.3%。
• 自筹资金与定金预收款强劲：6月自筹资金同比增长15.3%，定金及预收款同比增长11.6%。
• 资金结构变化：国内贷款占比下降0.3pct至16.2%，其他资金占比上升0.1pct至52.2%，主要由销售回款构成。
• 融资环境偏紧：金融去杠杆背景下，房地产行业融资依然偏紧，但政策有所缓和，融资政策“有保有压”。

主要观点

1. 投资结构变化：尽管6月开发投资增速略有下降，但新开工和施工面积保持增长，反映行业补库存意愿强，预计全年投资增速维持6.0%。
2. 销售表现分化：销售面积在高基数下实现正增长，但一二线城市销售表现弱于三四线城市，预计全年销量增速为0%。
3. 资金来源结构：自筹资金和定金预收款表现较强，但国内贷款和个人按揭贷款仍偏弱，融资环境整体偏紧。
4. 政策调控持续：人才新政加速扩围，有助于释放购房需求；棚改货币化贡献减弱，中西部销售优于东部。
5. 融资政策缓和：政府对房地产融资态度有所缓和，但整体仍偏紧，政策呈现“有保有压”趋势。

关键信息

• 房地产开发投资：1-6月同比增长9.7%，6月单月同比增速为8.4%，预计全年增速为6.0%。
• 商品房销售：1-6月销售面积同比增长3.3%，6月单月增长4.5%；预计全年销量增速为0%。
• 土地市场：1-6月土地购置面积同比增长7.2%，但百城土地成交面积同比-19%，预示后续土地成交可能走弱。
• 资金来源：1-6月合计资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款同比下降7.9%，按揭贷款同比下降5.3%。
• 人才新政：多地出台人才购房补贴政策，预计下半年对冲部分销售下降压力。
• 政策调控：多地加强房地产市场秩序整治，推动房地产市场平稳发展。
• 信贷政策：个人按揭贷款仍受限制，但部分城市政策有所放宽。

推荐股票

• 推荐：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团
• 二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

政策与市场动态

• 人才新政：多地出台购房补贴政策，如深圳、西安、南昌等。
• 土地供应：长沙、重庆等地加大土地供应力度，以稳定市场。
• 信贷政策：部分城市房贷利率上升，但政府释放额外信贷配额以缓解资金压力。
• 市场秩序：多地加强商品房销售监管，如贵阳、杭州等。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 助理研究员：鲁星泽、曹曼、邓力，分别来自慕尼黑工业大学、同济大学、哥伦比亚大学。

机构销售通讯录

• 北京机构销售部：张昱洁、申涛、杜博雅、侯斌、过云龙、侯春钰
• 广深机构销售部：张娟、王栋、汪丽燕、罗颖茵、段佳音、朱研、杨英伟
• 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、杨晶、张佳妮、沈颖、乌天宇、柯任、何逸云、张敏敏、蒋瑜