20201109-中泰国际证券-融创服务-01516.HK-新股报告_融创服务控股有限公司_5页_698kb
报告摘要
融创服务控股有限公司（1516 HK）总结
公司核心内容
融创服务控股有限公司（1516 HK）是中国领先的物业管理服务提供商，成立于2004年，截至2020年6月底，公司管理660个物业项目，总建筑面积达1.1亿平方米，覆盖中国78个城市。其中，86.1%的在管建筑面积位于一二线城市，住宅物业占73.4%，商业物业占13.2%，其他物业占13.4%。公司合约总建筑面积达2.3亿平方米，进一步拓展其业务范围。
主要观点
成长性
- 融创服务在2017-2019财年及2020年上半年收入持续增长，分别为人民币11.1亿元、18.4亿元、28.3亿元及17.9亿元。
- 收入增长率分别为53.5%、52.9%，主要得益于规模经济效应和管理效率提升。
- 归母净利润率从3.9%上升至13.3%，显示出盈利能力的增强。
估值水平
- 按30亿股本计算，公司市值在317-380亿港元之间。
- 2019年市盈率高达101.4-121.6倍，远高于行业平均水平。
- 由于估值偏高，且近期多家物管公司上市首日表现不佳，中泰给予其69分，评级为“中性”。
市场稀缺性
- 融创服务依托融创中国强大的土地储备和品牌影响力，具备较强的市场稀缺性。
- 公司在物业服务百强企业中排名靠前，2019年整体增长率为94.1%，位列第一。
保荐人往绩
- 保荐人为汇丰和摩根士丹利，具有良好的市场声誉和丰富的IPO经验。
- 摩根士丹利作为稳价人，曾成功处理多个IPO项目，提升了投资者信心。
市场氛围
- 香港股市对物业管理行业关注度较高，但近期市场情绪偏谨慎。
- 由于行业整体估值偏高，市场对新上市物管公司的表现存在担忧。
关键信息
集资用途
- 公司计划以发售价中位数 HK$11.6 计算，集资净额约78.1亿港元。
- 资金将主要用于投资及收购（约65%）、升级智能管理服务系统（约15%）、拓展社区增值服务（约10%）以及营运资金及一般公司用途（约10%）。
风险提示
- 市场竞争风险：物业管理行业竞争激烈，公司需持续提升服务质量和运营效率。
- 过度依赖融创集团：公司业务高度依赖母公司融创中国，存在一定的业务风险。
同业比较
| 股票名称 | 上市日期 | 市值（亿港元） | 总收入（亿港元） | 收入增长 | 净利润增长 | 净利润率 | 总资产回报率 | 权益回报率 | 历史市盈率（倍） | 历史市净率（倍） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 融创服务(1516 HK) | 2020-11-19 | 317-380 | 32.7 | 53.5% | 174.5% | 9.5% | 11.9% | 54.2% | 101.4-121.6 | 4.17-4.22 |
| 新城悦服务(1755 HK) | 2020-11-19 | 173.00 | 22.96 | 72.5% | 85.3% | 13.9% | 15.0% | 31.7% | 52.83 | 15.90 |
| 永升生活服务(1995 HK) | 2020-11-19 | 243.54 | 21.30 | 74.5% | 122.7% | 11.9% | 10.2% | 16.5% | 63.07 | 7.76 |
| 保利物业(6049 HK) | 2020-11-19 | 317.34 | 67.69 | 41.1% | 49.3% | 8.2% | 9.7% | 17.2% | 40.35 | 5.15 |
| 绿城服务(2869 HK) | 2020-11-19 | 277.71 | 97.36 | 27.9% | -1.2% | 5.6% | 6.2% | 13.7% | 33.80 | 3.58 |
| 中海物业(2669 HK) | 2020-11-19 | 181.11 | 54.66 | 30.8% | 33.4% | 9.8% | 13.8% | 38.3% | 31.81 | 10.82 |
| 时代邻里(9928 HK) | 2020-11-19 | 81.91 | 12.27 | 55.4% | 51.6% | 8.9% | 3.7% | 19.3% | 54.42 | 7.17 |
| 蓝光嘉宝服务(2606 HK) | 2020-11-19 | 63.23 | 23.83 | 43.4% | 48.4% | 20.5% | 18.1% | 32.6% | 9.74 | 2.45 |
新股申购评级
| 评分项 | 分数 |
|---|---|
| 公司成长性 | 15 |
| 估值水平 | 10 |
| 市场稀缺性 | 14 |
| 保荐人往绩 | 15 |
| 市场氛围 | 15 |
| 综合得分 | 69 |
综合得分低于80分，评级为“中性”，表明公司在投资价值方面具有一定的吸引力，但需谨慎对待。
集资用途占比
| 用途 | 占比 |
|---|---|
| 投资及收购 | 约65.0% |
| 升级智能管理服务系统 | 约15.0% |
| 拓展社区增值服务 | 约10.0% |
| 营运资金及一般公司用途 | 约10.0% |
分析师信息
- 分析师：余浩樑（Albert Yu）
- 联系方式：+852 2359 1840
- 邮箱：albert.yu@ztsc.com.hk
重要声明
- 本报告由中泰国际证券有限公司发布，仅供参考，不构成投资建议。
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- 报告未考虑认购费、经纪佣金、交易费等因素。
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