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融创服务深度研究报告总结

核心内容

融创服务（01516.HK）是一家专注于中高端物业管理的公司，致力于成为“中国品质服务引领者”。公司目前在管项目939个，服务高端案场608个，布局覆盖15大区域。公司业务包括基础物业管理、社区增值服务和非业主增值服务，其中基础物业管理是主要收入来源，社区增值服务则作为增长亮点，预计收入占比将从2021年的6%提升至2023年的15%。

主要观点

• 公司聚焦中高端市场，具备显著的行业比较优势，盈利能力持续提升。
• 母公司融创中国实力雄厚，未来三年在管面积将快速增长，为公司提供稳定的增长来源。
• 第三方拓展成效显著，预计至2022年末，公司在管面积和合约面积中来自第三方项目的占比将达到50%。
• 公司通过科技赋能，推动线上线下一体化服务，提升管理效率与客户体验。
• 未来三年盈利预测显示，公司收入和净利润将保持稳健增长，EPS分别达到0.41元、0.65元和0.89元。

关键信息

财务表现

• 2021年上半年，公司营业收入33.2亿元，同比增长85%；毛利润10.3亿元，同比增长122%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。
• 公司毛利率31.0%，净利率19.0%，均较上年提升。
• 收缴率保持在较高水平，2020年达111.8%，现金流优秀，2020年经营性现金流为10.2亿元，同比增长45%。

在管与合约面积

• 截至2021年上半年末，公司在管面积为17343万平方米，合约面积为32200万平方米。
• 公司来自第三方项目的在管面积占比为39%，合约面积占比为32%，预计未来将显著提升。

盈利预测

• 2021至2023年，公司预计营业收入分别为86亿元、129亿元和175亿元，同比增长率分别为85%、50%和36%。
• 归属母公司净利润分别为13亿元、20亿元和28亿元，同比增长率分别为110%、60%和37%。
• 每股收益（EPS）分别为0.41元、0.65元和0.89元，对应PE分别为38.8倍、24.2倍和17.7倍。

估值与投资建议

• 合理价值区间为24.5至29.4港元，较当前股价有28.9%至54.7%的上涨空间。
• 维持“买入”评级，认为公司具备成长性和确定性双重优势，有望成长为行业龙头。

风险提示

• 地产开发超预期下行。
• 公司在管面积增长不及预期。
• 毛利率下行超预期。
• 增值服务拓展不及预期。

投资催化因素

• 公司未来业绩持续兑现。
• 盈利能力优秀，第三方拓展加速。
• 十部委新规待地方政府细则落地，政策层面仍有看点。

股权结构与组织架构

• 公司实控人为孙宏斌，截至2020年末，大股东持股比例为69.6%。
• 公司深耕十五大区域，管理层经验丰富，执行力强。

市场差异

• 市场认为公司非业主增值收入占比过高，但公司收入结构正在改善，社区增值服务占比将显著提升。
• 市场认为高毛利难以持续，但公司通过母公司高毛利新盘注入和第三方拓展，保持高毛利水平。

科技赋能

• 公司加强数字科技建设，设立数科团队，优化数科架构。
• 推动线上线下一体化服务，提升运营效率和服务体验。
• 完善数据安全机制，加强IT基础设施建设。

社区增值服务

• 社区生活服务收入同比增长206%，预计2021至2023年收入占比将分别达到6%、10%和15%。
• 业务包括美居服务、社区空间运营服务、房产经纪服务、便民服务等，均呈现快速增长趋势。

非住业态布局

• 非住业态在管面积持续增长，2021年上半年达3425万平方米。
• 非住业态收入占比为29%，在管面积占比为20%，增速高于住宅业态。

合作与拓展

• 公司通过收并购和合资平台扩大业务版图，如收购广西彰泰物业。
• 截至2021年上半年末，公司累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平方米，储备面积超200万平方米。

结论

融创服务凭借强大的母公司支持、高效的第三方拓展、持续的科技赋能和优质的社区增值服务，展现出强劲的增长潜力和盈利能力，合理估值区间为24.5至29.4港元，维持“买入”评级。