20160905-招商证券-招商房地产高频追踪报告_估值修复10-15_空间_但非行业轮动_36页_1mb

招商房地产高频追踪报告总结

核心内容

本报告主要分析房地产行业近期的市场表现、政策变化、供需情况及估值水平，指出当前房地产板块的估值修复空间及行业配置逻辑。报告认为，房地产板块当前的上涨主要源于无风险利率的下行趋势及险资和产业资本入场的推动，估值修复是主导逻辑，而非行业轮动。

主要观点

1. 估值修复逻辑

• 估值修复空间：房地产板块仍有 $10 - 15%$ 的估值修复空间，但未触及29个行业中位数。
• 估值修复原因：无风险利率继续下行，推动房地产股票估值修复。全社会CDs未随利率波动回升，表明风险溢价回落，支撑估值修复逻辑。
• 板块表现：房地产指数最近一周上涨 $0.1%$，在29个行业中排名第5。8月以来表现有所改善，累计 $-6.9%$，排名22。

2. 行业配置建议

• 配置逻辑：当前处于价格繁荣阶段，应优先配置资源型公司（如【侨城】、【北京城建】）。
• 高折价个股：部分高折价个股仍有修复空间，如【世联】、【信达】、【天房】。
• 转型地产股：需重视安全边际，如【嘉宝】为房地产基金主题首选，【苏宁环球】为大健康主题优选。
• 国企改革：关注【临港】、【上实发展】、【沙河】、【天健】等标的。

3. 市场供需情况

• 一手房销售：8月27日-9月2日，主流城市一手房销量环比上升 $14%$，其中一线城市上升 $36%$，二线城市上升 $5%$，三线城市上升 $22%$。
• 二手房销售：重点城市二手房销量回升居多，部分城市如北京、深圳、天津、南京、成都销量明显回升。
• 库存去化周期：重点城市、一线、重点二线城市库存去化周期继续下降，三线城市保持稳定。

4. 土地市场

• 土地供应：8月百城供地总量回落，但住宅类略有回升。一线、二线、其他城市住宅类供地面积均有所变化。
• 土地成交：住宅类土地成交量上升，楼面均价上涨，如郑州、西安等地土地成交火热，楼面价创新高。
• 政策变化：部分城市如厦门、武汉重启限购、限贷政策，影响市场情绪和供需关系。

5. 金融政策

• 房贷政策：主要城市首套房贷环境保持宽松，但部分城市如武汉二套房贷收紧。
• 首付比例：不同城市首付比例差异较大，如北京首套房首付 $30%$，而深圳二套房首付 $70%$。

关键信息

估值水平

• 房地产板块PE和PB回落至近五年均值的 $134%$ 和 $108%$，在周期类中排名居中。
• 创业板与沪深300估值剪刀差略有收敛。

行业投资评级

• 行业推荐：房地产行业基本面向好，指数有望跑赢基准。
• 公司评级：根据公司股价表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避四个等级。

风险提示

• 报告中提及需注意市场利率波动、政策调控效果、房地产市场基本面变化等潜在风险。

总结

本报告强调房地产板块的估值修复逻辑，指出当前市场的上涨主要由无风险利率下行和资金入场推动。建议优先配置资源型公司及高折价个股，同时关注转型及国企改革主题。市场供需方面，一手房和二手房销量均有所回升，库存去化周期下降，土地市场活跃，部分城市政策收紧。估值方面，PE和PB回落至近五年均值，板块表现中性偏上，建议投资者关注长期竞争力及行业基本面变化。