20180604-东吴证券-金地商置-00535.HK-5月销售提速_土储充沛_业绩释放可期_4页_745kb

金地商置2018年5月销售及财务分析总结

核心内容概述

金地商置在2018年5月实现销售回暖，单月合约销售额同比增长25.88%，首次实现由负转正。尽管销售面积略有下降，但销售均价显著提升，推动整体销售增长。公司2018年1-5月累计销售额同比下降19.18%，主要由于推盘节奏变化导致基数较高。随着可推货值提升，预计销售将逐步改善。

主要观点

销售情况

• 5月销售：合约销售额约34亿元，同比增长25.88%；销售均价19700元/平方米，同比增长30.46%。
• 累计销售：2018年1-5月累计销售额131.55亿元，同比下降19.18%；销售面积58.63万平方米，同比下降29.7%。
• 销售结构：公司主要销售项目布局在一、二线城市的非核心区域，受限价政策影响较小。

土地储备与拿地策略

• 土储规模：截至2017年末，土地储备建筑面积达1371万平方米，同比增长104.29%。
• 区域分布：一线城市占比21%，二线城市占比71%，三线城市占比8%。
• 拿地成本：2017年新增项目平均收购成本为6600元/平方米，仅为2017年末销售均价的36%。
• 拿地积极：公司持续重点布局一线及二线热门城市，新增项目较多，土储充沛。

投资物业表现

• 出租率高：公司持有物业位于核心地段，出租率高，租金收入可观。
• 未来租金预期：预计竣工后商业地产板块租金收入有望超过10亿元。
• 重点布局：在苏州、南京、上海等城市的5个新商业圈进行开发。

财务预测与估值

• 盈利预测：预计2018-2020年EPS分别为0.19、0.26、0.32元人民币。
• PE估值：对应PE分别为3.9、2.95、2.3倍，估值持续走低。
• 财务指标：
  • 毛利率：预计2018-2020年毛利率分别为43.15%、43.39%、43.73%，保持稳定。
  • 销售净利率：预计分别为37.81%、36.99%、35.43%，略有下降。
  • 资产负债率：预计2018年为74.03%，之后逐步下降至68.66%。
  • 每股净资产：预计2018-2020年分别为0.73、1.12、1.40元，稳步提升。

投资建议

• 评级：增持（维持），预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间。
• 理由：公司拿地积极，土储充沛且成本低，销售有望提速，同时持有优质物业，未来租金收入增长可期。

关键信息

销售数据

• 5月销售：销售额34亿元，销售面积17.24万平方米，销售均价19700元/平方米。
• 1-5月累计销售：销售额131.55亿元，销售面积58.63万平方米。

土地储备

• 2017年末土储：1371万平方米，其中一线城市占比21%，二线城市占比71%。
• 新增项目：2017年新增25个项目，规划建筑面积406.1万平方米。

财务数据

• 2017年净利润：1643.53亿元。
• 2018-2020年净利润预测：3059.27亿元、4055.50亿元、5135.23亿元。
• 资产负债表：资产总计从436.69亿元增长至848.49亿元。
• 现金流量：预计2018-2020年现金净增加额分别为5117亿元、2391亿元、8927亿元。

估值与市场数据

• PE：2017年为7.27倍，预计2018-2020年分别降至3.91倍、2.95倍、2.33倍。
• PB：2017年为1.09倍，预计2018-2020年分别降至1.03倍、0.67倍、0.54倍。
• 股价走势：2018年6月4日收盘价为0.92港元，一年内最低0.51港元，最高1.28港元。

风险提示

• 行业销售规模大幅下滑；
• 按揭贷款利率大幅上行；
• 房地产政策大幅收紧；
• 房企资金成本大幅上行；
• 港股波动性较大。

总结

金地商置在2018年5月销售实现由负转正，主要得益于推盘结构优化和销售均价提升。公司土地储备充沛，重点布局核心一二线城市，拿地成本低，未来增长潜力大。同时，公司持有优质投资物业，租金收入可观，有望持续贡献业绩。财务预测显示，公司盈利能力有望稳步提升，估值持续走低，投资价值凸显。建议增持，但需警惕行业及政策风险。