20260828-国信证券-房地产现房销售新规点评_短期会有情绪冲击_但长期利大于弊_7页_313kb

房地产现房销售新规点评总结

核心内容

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容包括：

• 新老划断：已取证项目按原有预售政策执行，未来新拿地项目优先现房销售。
• 预售完善：新项目需封顶后方可预售，预售资金需锁至竣工，预售制度逐渐失去意义。
• 政策协同：同步出台定金制、分期缴纳土地款、融资支持等配套措施，推动现房销售制度落地。

现房销售政策方向早在2020年起已在地方试点，2024年末全国会议提出推进现房销售，2025年多地明确要求新拿地项目现房销售，此次政策发布符合市场预期。

主要观点

对房企的短期影响

1. IRR（内部收益率）大幅下降：由于回款时间延长，现房销售使IRR显著降低。
2. 利润率提升：为弥补IRR下降，房企拿地时会提高利润率要求，进而推高行业整体利润率。
3. ROIC（投入资本回报率）可上可下：若利润率提升幅度足以抵消回款滞后，ROIC可能保持不变甚至上升。
4. 现金流影响较小：房企可选择不拿地，且已取证项目不受影响，现金流不一定会断裂。

对房企的长期影响

1. 金融属性削弱：现房销售制度削弱了房企通过预售资金快速周转的能力，房企将从“资产负债表生意”转向“利润表生意”。
2. 财务结构优化：利润率和杠杆率将趋于中等水平，ROE（净资产收益率）也将相应调整。
3. 行业走向制造业模型：房地产开发周期延长至约3年，产品力与成本控制能力成为企业竞争力的核心。

对土地市场的影响

1. 短期接近停摆：现房销售政策带来不确定性，房企可能暂停拿地，尤其对非热门城市影响更大。
2. 长期地价受压：IRR下降将促使房企提高利润率要求，从而压低地价；但地价最终仍取决于房价走势。
3. 地方政府承压：土地市场较冷的城市或区域在推进现房销售政策时阻力较小，政策执行更为积极。

关键信息

• 现房销售并非利空：政策并非直接导致房企利润下降或现金流断裂，反而可能提升行业利润率。
• 政策温和但影响深远：现房销售政策逐步推进，对市场情绪可能产生短期冲击，但对行业长期发展有利。
• 投资建议：继续看好地产股，建议在调整后加大仓位，重点推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口等个股。

风险提示

• 政策支持不及预期：相关配套措施若未及时出台，可能影响政策效果。
• 外部环境变化：经济下行、利率上升等外部因素可能导致行业基本面超预期下行。
• 房企信用风险：房企信用事件可能对市场造成冲击，需警惕。

结论

现房销售新规是房地产市场从“高周转”向“高质量”转型的重要一步，短期可能带来市场情绪波动，但长期有助于提升行业稳定性与可持续性，推动房企向制造业模式转变，增强产品力与成本控制能力。政策的推进符合市场趋势，对行业整体利大于弊。