20260828-浙商证券-房地产行业点评报告_现房销售制度点评_信心修复与模式转型的制度性变革_2页_188kb

现房销售制度点评总结

核心内容

现房销售制度的推进是房地产行业的一项重要制度性变革，旨在修复购房者信心、调节供需结构，并推动行业从增量扩张向存量运营转型。该制度的实施标志着房地产调控手段的升级，对行业商业模式和估值体系将产生深远影响。

主要观点

1. 修复购房者信心

• 预售制度存在资金监管不力、项目停工等问题，导致烂尾楼事件频发，损害购房者信任。
• 现房销售“即买即交付”的特性，能够有效降低交付不确定性，有助于重建市场信心。
• 2026年恒大案件宣判后，其遗留问题仍在处理中，现房制度被视为制度补丁，以稳定市场预期。

2. 需求总量下行

• 我国人口自2022年起连续四年负增长，20-35岁购房主力人群减少。
• 城镇人均住房面积已达41平方米，住房需求由“有没有”向“好不好”转变。
• 现房制度通过拉长供给周期、优化新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，稳定房价体系。

3. 政策导向明确

• 2024年中央政治局会议、全国住房城乡建设工作会议及中央经济工作会议多次强调房地产转型方向。
• 政策明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”，推动行业从销售端带动增长转向存量运营与全生命周期服务。
• 开发商若继续依赖囤地开发模式，将面临盈利模式不可持续的问题。

4. 制度性变革影响深远

• 现房销售制度属于中长期调整，可能对行业商业模式和估值体系产生深远影响。
• 三四线城市因周期下行明显，现房销售推进较快，对土地和销售市场影响有限。
• 高线城市将逐步过渡，但最终会向现房制度靠拢。
• 现房制度推出后，购房者可能更倾向于选择现房，推动其逐步普及。

关键信息

• 现房销售：即买即交付，降低交付不确定性，有助于修复购房者信心。
• 人口与需求结构变化：人口负增长，住房需求转向品质提升。
• 政策方向：中央多次强调房地产转型，现房销售制度成为重点任务。
• 行业影响：现房销售将延长房企回款周期，影响资金周转效率、利息支出、项目利润率及杠杆水平。
• 区域差异：三四线城市推进较快，高线城市将逐步过渡。
• 投资建议：现房制度可能推动新房供给端出清，对存量房市场有利，建议关注二手房交易平台如贝壳。

风险提示

• 房企资金链压力可能加大。
• 存量房价格修复受宏观经济和居民收入预期影响。

行业评级

• 看好（维持）：行业指数相对于沪深300指数表现 +10% 以上。

分析师信息

• 分析师：杨凡
• 执业证书号：S1230521120001
• 邮箱：yangfan02@stocke.com.cn

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股票投资评级说明

• 买入：行业指数相对沪深300指数涨幅 +20% 以上
• 增持：相对涨幅 +10% ~ +20%
• 中性：相对涨幅 -10% ~ +10%
• 减持：相对涨幅 -10% 以下

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