20180624-浙商证券-房地产行业专题报告_政策筑底_供需双击_9页_920kb

房地产行业专题报告总结

核心内容

本报告发布于2018年6月24日，主要分析了房地产行业在政策调控和市场供需变化背景下的发展趋势。报告指出，尽管政策环境持续紧缩，但房地产行业展现出较强的韧性，主要得益于供给端和需求端的双重改善。

主要观点

1. 供给端：调控紧缩促使高周转模式回归

• 行业数据韧性：2018年1-5月房地产开发投资同比增速为10.2%，商品房销售额同比增速为11.8%，销售面积同比增速为2.9%，显示出行业具备一定抗压能力。
• 调控与融资政策影响：调控政策及融资政策持续紧缩，促使房企加快推盘以提升回款效率，缓解资金压力。
• 土地储备释放：2017年下半年土地成交高峰，按照6-12个月拿地到预售的开发节奏，这些土地将在2018年下半年陆续入市，增加市场供给。
• 库存水平下降：全国商品房待售面积持续下降，去化周期缩短至两年左右，市场进入补库存阶段。
• 债券到期压力：2018年下半年至2019年房企面临信用债集中到期回售，促使企业加快推盘速度以提高现金流。

2. 需求端：限购边际改善，棚改持续支撑

• 热点城市需求复苏：限购政策对需求的抑制作用边际改善，叠加人才引进政策，热点城市购房需求有所回升。
• 三四线城市需求支撑：棚改货币化安置政策持续释放购房需求，PSL（专项再贷款）投放维持高位，支撑三四线城市市场。
• 房价倒挂现象：热点城市一二手房价倒挂普遍，形成购房套利空间，进一步刺激需求。

3. 政策与市场信心：定向降准释放底部信号

• 定向降准影响：4月25日和7月5日的两次定向降准释放了市场宽松信号，增强投资者信心。
• 政策预期稳定：在中美贸易摩擦及固定资产投资增速下滑的背景下，房地产调控政策大概率不会大幅收紧，政策预期趋于稳定有助于估值修复。
• 行业估值修复：供需双击推动销售回暖，估值有望筑底企稳。

关键信息

• 行业评级：看好
• 投资逻辑：高周转模式成为房企应对调控政策的主流选择，具备快速开发、优秀管控能力和低成本融资的开发商将受益。
• 政策背景：中央强调“房住不炒”，房地产调控进入长效机制阶段，政策不会大幅收紧。
• 市场表现：房地产销售数据表现优于其他行业，显示其对内需的支撑作用。
• 风险提示：报告提醒投资者注意政策变化及市场波动，不构成具体投资建议。

图表与数据支持

• 图1：商品房销售额累计增速
• 图2：商品房销售额当月值及同比增速
• 图3：北上深推盘情况
• 图4：二线城市推盘数据
• 图5：新开工面积累计增速
• 图6：新开工面积当月值及累计增速
• 图7：房企信用债发行量及总偿还量
• 图8：未来房企信用债总偿还量
• 图9：百城土地成交情况
• 图10：商品房待售面积及同比增速
• 图11：广义库存及销售去化周期
• 图12：新增PSL投放额
• 图13：PSL余额及同比增速
• 图14：全国商品房销售面积当月值及销售均价
• 图15：全国商品房当月销售均价及同比增速

表格数据

• 表1：热点城市主要限购政策，列明本地与非本地户籍的限购要求及社保或个税年限。

投资建议

• 报告建议投资者关注具备高周转能力、优秀管控能力和低成本融资能力的龙头房企，预计其在集中度提升的过程中将实现弯道超车。
• 投资评级采用相对评级体系，以行业指数相对于沪深300的涨跌幅为标准，分为“看好”、“中性”、“看淡”三类。

法律声明

• 本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。
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