20181220-云锋证券公司-花样年控股-01777.HK-轻重并举_兼具成长性和防御性_16页_2mb

花样年控股 (1777.HK) 总结

核心内容

花样年控股（1777.HK）是一家兼具成长性和防御性的企业，其业务涵盖地产开发与物业管理两大板块。公司通过两次转型，逐步构建了以金融为驱动、社区服务为平台、地产开发为工具的金融控股集团。其物业管理业务彩生活已成长为全国最大的物管平台，而地产项目则在全国多个核心都市圈布局，具备较强的市场竞争力和增长潜力。

主要观点

• 轻重并举，双引擎发展
  花样年于2012年完成首次轻资产化转型，专注于物业管理业务，彩生活成功上市并成为行业龙头。2016年公司开启第二次转型，重新重视地产业务，发展特色房地产产品线，同时保持轻资产业务的行业领先地位。未来三年，公司将继续聚焦地产开发与社区服务两大核心业务。

• 地产全国布局，土储货值超2000亿
  花样年地产项目分布在成渝、珠三角、长三角等核心都市圈，土储建筑面积累计达2200万平米，货值超过2135亿元，其中92%位于一二线城市，具备较强的抗风险能力和增长潜力。

• 物业管理业务成熟，行业规模可期
  彩生活作为花样年旗下最重要的物业管理平台，管理面积达3.34亿平方米，其中99%来自第三方开发商，显示其强大的市场拓展能力和运营能力。随着行业集中度提升，物业管理行业预计在2020年收入规模将突破万亿，彩生活有望持续受益。

• 债务结构合理，安全边际高
  花样年净负债率维持在80%左右，处于行业合理水平。公司现金短债比为2.26，远高于行业水平，显示其具备良好的偿债能力。此外，公司股息支付率高达7.45%，防御属性强。

• 盈利与估值稳健
  采用NAV与DCF估值方法，综合估算花样年企业价值为295.69亿人民币，目标价1.55港元，较最近收盘价0.93港元有67%的上涨空间。即使在悲观情形下，股价仍有33%的上升空间，显示当前估值具有较强的安全边际。

关键信息

地产开发业务

• 全国布局：覆盖成渝、珠三角、长三角等核心都市圈。
• 土储与货值：截至2018年6月30日，土储建筑面积2200万平米，货值超2000亿元。
• 销售目标：2018年销售目标300亿元，2019年500亿元，2020年1000亿元。
• 项目结构：2018年合约销售额254亿元，占全年目标的85%。

物业管理业务（彩生活）

• 行业地位：全国管理面积最大的物业管理公司，2014年登陆港股。
• 业务结构：物业管理费占比84%，增值服务占比12%，工程服务佣金及交易费占比4%。
• 输出模式：通过彩生活平台为第三方开发商提供物业管理服务，已覆盖222个城市及新加坡。
• 行业前景：预计2022年物业管理面积达242亿平米，行业收入有望突破万亿。

财务与估值

• 盈利预测：2018-2020年营业收入分别为139.77亿、165.72亿、190.78亿，净利润分别为12.43亿、14.20亿、14.27亿。
• 估值模型：采用NAV与DCF方法，综合估值为295.69亿人民币，目标价1.55港元。
• 安全边际：即使在房价下跌3%、WACC上升至9.38%的悲观情况下，股价仍有1.24港元，较当前收盘价0.93港元上涨33%。

风险提示

• 楼市调控力度超预期；
• 销售进度不及预期；
• 融资成本高于预期。

盈利预测（单位：亿元人民币）

估值分析（单位：亿港元）

评级

• 股票评级：买入（相对市场指数涨幅20%以上）
• 行业评级：强于大市（相对市场指数涨幅10%以上）

总结

花样年控股凭借“轻重并举”的双引擎战略，在地产开发与物业管理两大领域均具备较强的竞争力。公司土储货值超2000亿，地产项目主要布局一二线城市，具备稳健的收入增长预期。物业管理业务彩生活已成长为行业龙头，未来有望持续受益于行业集中度提升。公司债务结构合理，安全边际高，股息率达7.45%，具备较强的防御性。整体估值较低，具备上涨空间，因此给予“买入”评级。