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房地产调控转向新特征分析

根据证监会审核通过的华创证券研究报告《宏观快评》，2024年房地产调控的新特征在“控量稳价”背景下有所明确，相较于前两次（1998年、2015年），本轮调控更显克制。

背景：宏观低价环境与地产调控三次大转变

以PPI同比为负定义宏观低价环境，1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI为负且持续时间较长的三个节点。这三期均迎来地产调控重大调整：

1. 1998年：推动住房改革，商品化、货币化；注重经济增长；
2. 2015年：化解库存，促进房地产业持续发展；
3. 2024年：强调“严控增量、优化存量、提高质量”，刺激“白名单”项目融资，盘活闲置土地，保障房屋交付。

当前调控的核心是“优化存量”，涵盖三方面：取消限购限售等限制、降低购房成本、保障项目流动性和交付。

优化存量一：化解存量商品住房

通过货币化安置推动城中村和危旧房改造，计划改造100万套，带动销售需求，预计2025年销售面积增速回升。

优化存量二：保障房屋建成交付

以“白名单”信贷机制推动，年内信贷规模目标为4万亿元，确保项目落地，缓解资金压力，推动房企开发贷恢复增长，提振投资信心。

优化存量三：盘活存量闲置土地

设立土地专项借款，配合专项债收储闲置土地，既有降低存量压力，也有为地产库存腾挪空间。

政策效果预期

预计2024年四季度的“白名单”信贷规模将达4万亿元，企业融资压力或减少；同时库销比有望从56个月降至39个月以上，市场预期逐步稳定。

风险提示

政策效果仍存在执行挤出、资金平衡难度大以及房价下跌可能。