物业管理行业专题研究系列五：永升生活服务港股递交申请，或成首家新三板“转板”物业股-20180819-安信证券-26页-1mb

永升生活服务港股上市总结

核心内容概览

永升生活服务（原永升物业）于2018年8月9日向港交所提交招股说明书，计划在港股上市，有望成为首家从新三板“转板”的物业企业。公司自2017年4月14日挂牌新三板后，于2018年3月9日正式摘牌，并通过股权重组、搭建红筹架构等方式为港股上市铺路。

主要观点

• 资本运作策略：公司从新三板转战港股，主要是基于盈利水平远超主板上市要求，且港股对于物业企业有更良好的投资氛围。
• 业务结构：公司业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，三者构成完整的物业管理价值链。
• 增长模式：公司通过内生增长与战略收购并行，扩大业务规模与市场占有率。
• 多元化发展：公司积极拓展住宅与非住宅物业的管理，以提高盈利能力和市场潜力。
• 收费模式：以包干制为主，酬金制为辅，适应不同物业类型需求。
• 管理优势：公司注重品牌建设与标准化服务，通过五级培训制度提升员工素质。

关键信息

1. 公司发展历程

• 2002年：公司正式成立。
• 2003年：开始为北京物业提供服务。
• 2004年：拓展至上海。
• 2005年：拓展至苏州。
• 2010年：开始为非业主提供增值服务。
• 2012年：获得一级物业服务资质。
• 2013年：获得ISO9001、ISO14001及GB/T28001认证。
• 2017年：于新三板挂牌，完成首次对外融资。
• 2018年：正式摘牌新三板，向港交所提交招股说明书，进入港股上市流程。

2. 财务表现

• 2017年净利润：7644万元，远高于港股上市要求。
• 营业收入：2015-2017年从3.3亿元增至7.3亿元，年复合增长率48.7%。
• 毛利率：从2015年的16.1%增长至2018年第一季度的27.0%。
• 区域发展：业务覆盖中国34个城市，管理建筑面积达30.5百万平方米，服务住户超16.9万人。

3. 业务布局

• 三大核心业务：物业管理服务（占比约60%-70%）、非业主增值服务、社区增值服务。
• 物业管理服务：收入增长迅速，毛利率从9.8%提升至22.0%。
• 非业主增值服务：收入从1.0亿元增至1.4亿元，复合年增长率18.3%。
• 社区增值服务：收入从0.24亿元增至1.1亿元，复合年增长率114.1%。

4. 战略收购与扩张

• 2017年：收购宁波永达物业100%股权，设立蚌埠永升物业、山东鲁班永升物业。
• 2018年：通过股权重组，转为外商投资公司，由精英力量国际及城市之光持有股权。
• 第三方业务：第三方物业收入占比从2015年的13.9%上升至2017年的53.9%。

5. 成本控制与自动化

• 人工成本：从2015年的1.6亿元增长至2017年的3.0亿元，占营收比例从48.5%降至41.4%。
• 委外成本：从2015年的0.56亿元增至2017年的1.5亿元，占营收比例从16.8%升至21.4%。
• 自动化技术：引入自动清扫车、除雪车、车牌识别器、监控系统等，以降低人工成本。

6. 品牌与客户服务

• 品牌管理：公司设立多个品牌及子品牌，包括铂悦管家、悦泽商办、悦泽公众、37度社区、UP增值服务体系及园区关照系统。
• 全能客服模式：为客户提供一站式服务体验，涵盖物业管理、物业经纪、便民服务等。

7. 行业概况

• 行业分散性：2014年约有10.5万家物业管理服务商，集中度低。
• 市场潜力：预计到2030年，物业行业潜在市场规模将超过1.3万亿元，成长空间巨大。
• 政策支持：多项政策法规陆续出台，推动物业行业市场化、智能化发展。

8. 行业发展趋势

• 城镇化推动：2017年城镇化率达58.5%，带动物业管理需求。
• 商品房增长：商品房出售总建筑面积年复合增长8.8%，为行业提供增长动力。
• 政策改革：取消物业资质认定，推动行业市场化竞争。

投资分析

• 新三板优势：作为物管企业的天然沃土，新三板有助于企业成长。
• 港股前景：港股对物业企业有较好的投资氛围，公司有望成为首家“转板”企业。
• 企业成长性：公司成长性突出，盈利能力强劲，是投资主线。
• 关注企业：包括一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业等。

风险提示

• 行业竞争加剧：随着行业集中度提升，竞争压力可能加大。
• 发展不及预期：若行业发展不如预期，可能影响企业表现。

图表目录（部分）

• 图1：公司净利润增长情况
• 图2：公司关联交易情况（亿元）
• 图3：2015-2018H1前五大客户关联收入占总收入比重
• 图4：2018年第一季度前五大客户销售收益贡献
• 图5：前五大客户总体销售收益情况
• 图6：关联方贸易应收款项占总收入比例
• 图7：关联方贸易应收款项占总应收款项比例
• 图8：重组前公司的股权结构
• 图9：重组后公司的股权结构
• 图10：公司于物业管理20强企业中实力排名
• 图11：三大核心业务占营业收入比重
• 图12：2015-2018H1营业收入及毛利率增长情况
• 图13：物业管理服务收入增长情况
• 图14：物业管理服务毛利率增长情况
• 图15：2015-2018H1各地区物管服务收入增长情况（亿元）
• 图16：2018H1各地区物业管理服务收入占总收入比重
• 图17：对非业主的增值服务收入增长情况
• 图18：对非业主的增值服务毛利率增长情况
• 图19：社区增值服务收入增长情况
• 图20：社区增值服务毛利率增长情况
• 图21：2011-2020年社区增值服务市场容量
• 图22：业务范围地区覆盖图
• 图23：住宅及非住宅物业收入增长情况（亿元）
• 图24：非住宅物业收入占总收入比重变化情况
• 图25：2015-2018H1按收费模式划分的收入占比
• 图26：2015-2018H1按收费模式划分的收费管理面积占比
• 图27：酬金制与包干制的主要差异
• 图28：旭辉集团物业管理服务收入增长情况
• 图29：旭辉集团物业管理收入占总物业管理收入比重
• 图30：第三方物业管理服务收入增长情况
• 图31：第三方物业管理收入占总物业管理收入比重
• 图32：永升全能客服服务模式
• 图33：人工成本增长情况
• 图34：人工成本占总营收比例
• 图35：委外成本增长情况
• 图36：委外成本占总营收比例
• 图37：物业服务百强企业在管面积、平均数量及市场份额增长情况
• 图38：2017年占在管总建筑面积的百分比（%）
• 图39：2014-2017年一线城市最低工资增长情况
• 图40：2001-2017年中国城镇化率
• 图41：2012-2017年中国商品房销售情况
• 图42：物业服务企业的资本之路

表格目录（部分）

• 表1：公司发展历程
• 表2：产品线及品牌服务
• 表3：物业行业政策梳理

结论

永升生活服务凭借其良好的盈利能力和多元化业务布局，正积极寻求港股上市，成为行业内的先行者。公司通过合理的资本运作、有效的成本控制及强大的品牌建设，展现出在物业管理行业的强大竞争力和成长潜力。同时，行业整体面临快速增长与整合趋势，未来发展前景广阔。