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地产杂谈系列之四十二：供给侧视角下的地产煤炭对比

核心内容

本文从供给侧改革的视角出发，对比分析房地产与煤炭行业的调整路径、修复预期及投资机会，指出房地产行业在供给侧调整后的修复力度可能弱于煤炭行业，但强信用房企在行业格局优化过程中表现将优于行业整体。

主要观点

房地产供给侧调整加速推进

• 房地产行业自2021年下半年以来持续面临发展压力，销售与投资均出现负增长。
• 央国企在融资、拿地及销售方面表现优于民企，其综合优势持续扩大。
• 行业调整过程中，房企债务展期及违约频发，政策导向下，房地产出清或耗时更长，修复节奏或慢于煤炭。

煤炭供给侧改革推动行业基本面改善

• 煤炭供给侧改革始于2016年，政策推动下行业库存快速消化，供需关系改善，煤价大幅上涨。
• 2016-2020年，煤炭行业集中度显著提升，TOP5与TOP10产量占比分别达到39.1%和51.6%。
• 行业毛利率及利润总额大幅改善，申万煤炭指数在改革期间累计上涨65.5%，其中部分优质煤企涨幅超过150%。

房地产修复幅度或弱于煤炭

• 2022-2030年全国住宅年均需求预计为11.7亿平米，较2021年销售面积15.7亿平米下降。
• 房地产利润率优化更多依赖于成本端改善，如拿地毛利率回升及管控效率提升，而非房价大幅上涨。
• 未来房价预计窄幅震荡，房地产修复幅度料弱于煤炭行业。

地产股趋势预判：强α弱β料将延续

• 申万地产指数自2021年7月至2022年10月累计下跌23.4%，但部分强信用房企表现优于行业。
• 随着基本面逐步修复，房地产有望迎来行情，但上涨弹性或弱于煤炭。
• 建议关注央国企及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团等。

关键信息

投资建议

• 房企：关注销售及投融资占优、中长期受益格局改善的央国企及优质民企，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。
• 物管：优选关联房企风险可控、综合实力突出的房企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。
• 产业链：关注房地产修复后的产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥等。

风险提示

1. 政策改善及时性低于预期，可能导致楼市调整幅度与时间拉长。
2. 个别房企流动性问题发酵，可能引发连锁反应。
3. 房地产行业短期波动超出预期，可能影响后续货量供应及行业表现。

图表亮点

• 图表1-4：显示房地产投资、销售及融资情况，央国企在融资与销售表现上优于民企。
• 图表5-6：反映央国企在销售与拿地方面的优势。
• 图表7-10：展示煤炭供给侧改革政策、产能出清情况及煤价、毛利率变化趋势。
• 图表11-13：突出煤炭行业在供给侧改革后盈利能力的显著提升。
• 图表14-16：显示煤炭行业集中度提升及兼并整合案例。
• 图表17-20：揭示房地产需求中枢下移、房价预期稳定，以及部分房企在供给侧调整中的表现。
• 图表21-23：展示房地产行业并购整合情况及政策导向。

总结

本文通过对比房地产与煤炭行业的供给侧改革路径，指出房地产行业在调整后的修复力度可能弱于煤炭行业，但强信用房企在行业格局优化中表现突出。投资建议关注央国企及优质民企，同时留意物管及产业链机会。整体来看，地产股趋势预判为“强α弱β”，未来强信用房企有望持续占优。