20180319-广发证券-房地产行业周报_三四线需求有回落迹象_但供给冲击或弱于前两轮周期_17页_889kb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年3月，房地产行业整体呈现以下特征：

• 政策方面：中央全面放宽城市落户政策，促进农民和高校毕业生落户；同时推动REITs框架落地，为租赁市场融资提供支持。地方层面租赁政策持续落地，各地加大租赁房源供给力度。
• 基本面方面：商品房成交面积环比略有下降，但部分二线城市表现较好，三四线城市需求回落明显，但库存压力相对较小，供给冲击弱于前两轮周期。
• 投资观点：房地产板块整体看多，推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团等，以及部分子领域公司。

主要观点

政策回顾

• 落户政策：发改委提出2018年全面放宽落户条件，中小城市全面放开，大城市社保年限不超过5年，超大城市分区差别化落户。
• REITs推进：人大代表建议在雄安试点REITs，中央已成立专题研究小组，预计制度与税收政策将加速出台。
• 租赁市场：地方政策鼓励租赁市场发展，如北京新增配租1万套、武汉筹集租赁房3万套、佛山要求自持租赁房不得销售。

基本面分析

• 成交情况：上周50个城市商品房成交面积环比下降0.7%，其中一线、三四线城市分别环比下降7.1%、11.7%，二线城市环比上涨16.3%。3月前15天整体成交同比下滑19.4%，一线、二线城市分别下滑41.2%、28.1%，三四线城市同比上涨2.2%。
• 推盘情况：15个城市推盘量环比上涨18.2%，批售比维持在1左右，显示市场供需基本平衡。
• 库存情况：15城市商品房库存环比微降，去化周期为17.24个月，商品住宅去化周期为8.18个月，库存压力较小。

供给与需求

• 供给冲击：三四线城市因土地出让面积平稳，供给冲击弱于前两轮周期，市场下挫风险有限。
• 需求变化：三四线城市需求趋冷，一线、二线城市仍保持相对稳定。

关键信息

行业数据

• 销售面积：1-2月商品房销售面积同比增长4.1%，销售金额和面积增速差拉大。
• 开发投资：1-2月房地产开发投资同比增长9.9%，其中土地投资增长显著，拉动整体投资。
• 新开工：1-2月新开工面积同比增长2.9%，增速回落，房企或控制新开工节奏以减少资金占用。

城市表现

• 一线城市：北京、上海、深圳成交环比下跌，广州成交环比上涨。
• 二线城市：无锡、呼和浩特等城市成交环比大幅上涨，整体表现优于一线。
• 三四线城市：整体成交环比下降，但同比略有上涨，库存压力小。

土地市场

• 土地供应：2018年第10周土地供应面积环比下降2.9%，全年累计同比上涨23.4%。
• 土地成交：土地成交面积环比下降12.1%，全年累计同比下滑14.7%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率为16.7%，一线、二线、三四线溢价率分别为9.9%、17.3%、19.8%，其中一线溢价率环比上涨，三四线环比下降。

投资建议

推荐公司

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团、绿地控股。
• 二线龙头：中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
• 子领域：光大嘉宝、东百集团。

板块逻辑

• 中期逻辑：全年看多地产板块，预计板块估值将逐步提升。
• 要素聚集：生产要素（土地+资金）持续向龙头房企聚集，龙头房企业绩增长确定性高。

风险提示

• 政策调控：调控力度进一步加大。
• 利率上行：按揭贷利率持续上行可能抑制需求。
• 库存上升：库存抬升快于预期可能影响去化。
• 销售回落：销售回落快于预期可能影响房企资金链。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内股价强于大盘5%-15%。
• 持有：预期未来12个月内股价变动介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘5%以上。

联系方式

• 地址：
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