20250313-远东资信-如何促进房地产市场止跌回稳__18页_1mb

如何促进房地产市场止跌回稳？——详细总结

核心内容

2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，表明政府对房地产市场的重视程度上升，旨在通过政策持续发力，推动市场“止跌回稳”，从而稳定经济、就业及防范金融风险。

当前房地产市场呈现结构性“止跌回稳”的趋势，但整体仍面临挑战。具体表现为：

• 成交方面：二手房市场回暖明显，新房市场恢复较慢，核心城市先行复苏，但“以价换量”向“量价企稳”的转变尚未完成。
• 投资方面：销售回暖尚未传导至投资端，市场整体供需缩量，房地产投资全链条承压。
• 资金方面：销售回款仍为主要资金来源，直接融资规模尚未恢复，房企偿债压力依然存在。

主要观点

1. 房地产市场表现

• 销售回暖：2025年春节后24天，30大中城市商品房成交面积同比增长19.49%，15城二手房成交面积同比增长40.87%，达到2019年以来新高。
• 房价趋势：新房和二手房价格指数仍呈下降趋势，但降幅逐渐收窄，市场信心逐步修复。
• 库存压力：狭义库存去化周期增至2017年以来高点，广义库存虽有下降，但去化周期仍处高位，整体去化压力较大。
• 区域差异：一线城市“量升价稳”，二线城市企稳迹象初现，三线城市房价仍处下行通道。

2. 投资端承压

• 开发周期：房地产开发周期一般为1.5-3年，受土地供应缩量、房企资金压力影响，整体开发环节表现低迷。
• 土地市场：土地供应和成交均呈下降趋势，但部分优质地块成交溢价率上升，市场热度向核心区域倾斜。
• 竣工面积：2024年12月竣工面积同比下降30.36%，全年累计下降27.7%，显示房企拿地和开发意愿不足。

3. 融资端压力持续

• 资金来源：销售回款仍是主要资金来源，其他资金、自筹资金、国内贷款和外资对资金来源的拖累明显。
• 信用债发行：2024年房地产行业信用债发行规模同比下降9.24%，2025年1-2月同比下降25.95%，显示房企融资意愿不足。
• 偿债高峰：2025年3月将迎来房企偿债高峰，中央和地方国企仍是主要偿债主体。

关键信息

一、政策端发力

1. 需求端：通过因城施策，调减限制性措施，减轻购房门槛和成本，释放刚性和改善性住房需求。
   • 降息与降税：房贷利率处于历史低位，公积金利率也处于低位。
   • 限购放松：一线城市逐步放宽限购政策，其他城市已基本放开限购。
2. 供给端：合理控制新增用地，推动城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房。
   • 收储政策：通过专项债支持收购存量商品房和土地，拓宽资金来源和用途。
   • 土地收储：土地出让起始价纳入收购价格考量，推动地方利用专项债盘活存量土地。
3. 融资端：继续发挥融资协调机制作用，做好保交房工作，防范房企债务违约风险。
   • “白名单”制度：扩大“白名单”范围，支持符合条件的项目融资。
   • 低成本资金：提供低成本融资支持，保障项目交付，恢复市场信心。

二、房地产周期特点

1. 经济增速换挡：房地产业对经济贡献下降，但仍为基础和支柱行业，新发展模式支撑行业发展。
2. 人口结构变化：人口总量下降，老龄化加剧，改善型需求或将成为购房主力。
3. 居民加杠杆意愿待修复：收入与就业预期不稳，叠加资产价格预期不稳定，居民加杠杆意愿不足。
4. 房企主动去杠杆：从“被动去杠杆”转向“主动去杠杆”，产能逐渐出清，形成“剩者为王”格局。

2025年重点工作方向

1. 需求端：继续降低购房门槛和成本，激活刚性和改善性住房需求。
2. 供给端：加快去库存进程，控制增量、盘活存量，推动城中村和危旧房改造。
3. 融资端：发挥融资协调机制作用，保障项目交付，防范债务违约风险。

中长期展望

• 新发展模式：加快构建“市场+保障”、“购买+租赁”等多元化供应模式，满足多层次住房需求。
• 城镇化空间：中国城镇化率仍有提升空间，未来将支撑房地产市场发展。
• 行业转型：房企需顺应新模式，提升运营管理能力，实现高质量发展。

相关研究报告

• 《金融“组合拳”支持房地产止跌回稳——房地产一揽子增量政策回顾》：2024.10.29发布，分析政策对市场的影响。

作者与机构信息

• 作者：柴柯青，远东资信研究院研究与发展部研究员，对外经济贸易大学金融学硕士。
• 远东资信：中国第一家社会化专业资信评估公司，深耕行业30余年，致力于信用风险评估和金融预警。

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