2023-07-23-YY评级-22年报跟踪之美的置业_集团支持_自身基本面与偿债压力测算_3页_325kb

美的置业分析总结

企业概况

美的置业作为少数未违约的民营房企，债券一级发行渠道尚存，2023年上半年债券发行金额合计15亿元，二级成交价格坚挺（短端和中长端基本在98至100元）。但公司更多依赖集团支持而非自身基本面。

集团支持力度

美的集团提供多方面资金支持：

• 贷款：2022年贷款余额从2.9亿元降至0.4亿元。
• 借款担保：2019-2022年金额从90.6亿元降至54.9亿元，2022年含中债增反担保25亿元，2023年上半年新增。
• 其他支持：顺德农商行授信维持15亿元，2023年6月对子公司展期1.407亿元贷款，贷款和理财产品投资买入公司债券和信托产品。

自身基本面

公司经营表现较弱：

• 销售下滑：2022年销售金额792亿元，同比下滑42%；2023年1-6月销售金额405亿元，同比持平，第5-6月单月销售同比下滑29%和31%。
• 土地储备：土储质量一般，TOP5城市占比低，一二线城市占比较低，三线及以下城市占比37%，缺乏一线城市带动。
• 融资成本：2022年融资成本4.62%，银行信贷稳定，但融资渠道收敛。

偿债压力测算

• 若2023年销售额与2022年持平，资金缺口5亿元，年内偿付风险小。
• 若销售额下滑30%，资金缺口扩大至32亿元，偿债压力增加，依赖融资端。
• 长期风险：若销售额持续下滑、融资推进难或集团支持下降，偿债压力进一步加重，需谨慎参与。

结论

短期偿付风险可控，但长期依赖集团支持，基本面脆弱，销售复苏不确定，建议谨慎投资。