航洋信托收益权信用评级报告_44页_4mb

航洋城信托受益权资产支持专项计划信用评级总结

核心内容

本信用评级报告由联合信用评级有限公司于2016年9月23日发布，对“航洋城信托受益权资产支持专项计划”项下优先级资产支持证券进行了综合信用评估。评级结果显示，优先级01-10的信用等级均为AA+，劣后级未予评级（NR）。

该专项计划由国海证券作为计划管理人发行，募集资金用于购买大业信托持有的平安财富*睿通二十三号单一资金信托的信托受益权。信托贷款由航洋集团和海派物业共同偿还，还款来源为航洋国际购物中心的租金收入、商业管理费收入、物业管理费收入等应收账款。

主要观点

信用支持机制

1. 优先/次级结构：优先级资产支持证券占总发行规模的89.96%，次级资产支持证券占10.04%，由航洋集团全额认购，优先级受偿顺序优于次级。
2. 抵押担保：航洋集团以其拥有的航洋国际购物中心裙楼及地下停车场的房屋所有权和土地使用权作为抵押物，评估价值为50.88亿元，抵押率为44.03%。
3. 差额支付承诺：航洋集团承诺在资金不足时进行差额补足，并由陈航先生提供连带责任担保。
4. 质押担保：航洋国际购物中心的特定期间经营收益应收账款作为质押物，对信托贷款提供保障。
5. 保证金机制：航洋集团和海派物业需在信托贷款发放前向信托财产专户划入3,000万元保证金，用于弥补可能的违约风险。

现金流与收益分配

• 现金流来源于航洋国际购物中心的经营收益，每三个月还本付息一次，每期到期日前12个月内本金随利息一并偿还。
• 现金流归集流程清晰，设置募集专用账户、信托收款账户、信托还款账户、信托监管账户及专项计划账户等，确保资金安全。
• 分配顺序为：资产处置及清算费用、税金、专项计划费用、优先级资产支持证券预期收益及本金、次级资产支持证券收益及本金。

关键信息

发行规模

• 总发行规模预计为24.90亿元，其中优先级资产支持证券22.40亿元，次级资产支持证券2.50亿元。
• 优先级资产支持证券分为10期，每期发行金额从0.90亿元至4.00亿元不等，存续年限从1年到10年。

基础资产

• 基础资产为航洋国际购物中心的租金、商业管理费、物业管理费收入等应收账款，由航洋集团和海派物业提供。
• 标的资产地理位置优越，空置率低，经营状况较为稳定，租金收入对利息的覆盖倍数在2.12倍以上。

财务指标

• 航洋集团：2013年资产总额62.31亿元，2015年增长至104.51亿元；所有者权益从37.09亿元增长至37.85亿元；资产负债率从40.47%升至63.79%。
• 主要财务指标：
  • 营业收入：2013年6.72亿元，2014年2.11亿元，2015年3.89亿元。
  • 净利润：2013年2.08亿元，2014年0.12亿元，2015年1.55亿元。
  • EBITDA：2013年3.38亿元，2014年0.89亿元，2015年4.04亿元。
  • 净资产收益率：2013年11.19%，2015年4.17%。
  • 流动比率：2013年2.22，2015年1.34。

风险与缓释措施

1. 资金混同风险：设置独立账户，防止现金流与企业其他资金混同。
2. 流动性风险：现金流覆盖倍数最低为1.49倍，能够较好覆盖优先级资产支持证券本息。
3. 物权风险：抵押物由平安信托作为第二顺位抵押权人，若航洋集团或海派物业进入破产程序，抵押物可能面临被处置风险。
4. 再投资风险：专项计划资金可用于合格投资，如银行存款、大额存单、货币市场基金等，风险较低。

优势

1. 标的资产地理位置优越，空置率低，租金收入稳定。
2. 抵押率低，资产抵押担保对信用水平提升有积极作用。
3. 优先/次级偿付机制、差额支付承诺等为优先级资产支持证券投资者提供保护。

关注点

1. 经济下行可能影响租金收入增长。
2. 部分商铺租赁合同将在存续期内到期，存在空置风险。
3. 重大灾害或商业地产行业萎缩可能导致抵押物大幅贬值，引发违约风险。

交易结构

• 基本交易结构包括：原始权益人将资金委托给平安信托设立信托，航洋集团和海派物业作为信托借款人，提供租金收入作为还款来源。
• 专项计划通过优先/次级结构、差额支付承诺、抵押担保、质押担保、保证金机制等多重信用支持手段，实现对优先级资产支持证券的增级。

信用评级声明

联合信用评级有限公司声明，本次评级结果为独立判断，遵循真实、客观、公正原则，未受任何不当影响。评级结果有效期为专项计划存续期内，根据跟踪评级结论，信用等级可能发生变化。

分析师信息

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